Najnowsze dane na temat kredytów hipotecznych (2022 r.)
Rok 2022, a właściwie ostatni kwartał 2021 roku to podwyżki stóp procentowych, które mają bezpośrednie przełożenie na wysokość WIBORu oraz wpływają na kwotę raty kredytu hipotecznego. Kiedy wraz z końcem zeszłego roku zaczęły wzrastać stopy procentowe, a prognozy dla polskiej gospodarki nie były obiecujące, zmianie uległy także warunki udzielania kredytów mieszkaniowych, ponieważ banki zaostrzyły kryteria. Co to oznacza dla konsumentów w 2022 roku? Przyjrzyjmy się danym za I kwartał tego roku.
Dane o sprzedaży kredytów - co mówi raport BIK?
W lutym 2022 roku Biuro Informacji Kredytowej przygotowało raport dotyczący sytuacji na rynku kredytów. W przypadku kredytów mieszkaniowych rozpatrzenie wniosku zajmuje nawet do dwóch miesięcy od jego złożenia. Dlatego sprzedaż kredytów hipotecznych w styczniu 2022 roku była wynikiem złożenia przez konsumentów wniosków w listopadzie i grudniu 2021 roku.
Nie zmienia to jednak faktu, że porównując styczeń 2022 i styczeń 2021, ilość udzielonych kredytów mieszkaniowych zmalała o 2,4%, chociaż wartościowo odnotowano wzrost na poziomie 11,6%. W styczniu tego roku średnia wartość udzielonego kredytu hipotecznego wyniosła niecałe 350 000 zł i była wyższa w ujęciu rocznym o 14,4%. Odpowiada to średniej dynamice wzrostu cen nieruchomości, jakie mogliśmy zauważyć w ciągu minionych 12 miesięcy.
Kredyty mieszkaniowe - odczuwalna zmiana trendu
Mniejsza o 2,4% ilość udzielonych kredytów hipotecznych w styczniu 2022 w porównaniu do 2021 roku może nie wydawać się zbyt odczuwalnym spadkiem. Jeśli jednak porównać dane BIK styczeń 2022 do stycznia 2020 to w ciągu 2 lat ilość udzielonych kredytów zmalała o 13,2%! Oczywiście sytuacja w ujęciu wartościowym jest na plusie, ale należy pamiętać, że jest to wynik bardzo dynamicznie rosnących cen nieruchomości.
Wiadome jest, że ceny nieruchomości wyhamowują i nie będą rosnąć w tym roku tak intensywnie, jak w latach ubiegłych, jednak obecnie są już na tak wysokim poziomie, że będą przede wszystkim wpływać na dwie kwestie związane z udzielaniem kredytów.
Pierwsza to wyższe stopy procentowe (w kwietniu 2022 wynoszą już 4,5%), które mają bezpośredni wpływ na WIBOR (w kwietniu 2022 WIBOR 3M wynosi 5,65%, a WIBOR 6M 5,88%), a tym samym na wysokość raty kredytu. Druga to ograniczenie wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, gdzie okres kredytowania wynosi do 25 lat i ma wpływ na oszacowanie zdolności kredytowej.
Jeśli uwzględnić także wzrost wysokości wkładu własnego trend będzie zmierzał ku zmniejszeniu zdolności kredytowej części Polaków, a tym samym zmniejszy się sama dostępność kredytów.
Utrzymanie zdolności kredytowej - co ma na nią wpływ?
Kluczową kwestią związaną z utrzymaniem zdolności kredytowej przez potencjalnych kredytobiorców jest ich wynagrodzenie oraz koszty życia. Biorąc pod uwagę, że wzrost dochodów w gospodarstwie domowym będzie wprost proporcjonalny do wzrostu kosztów kredytu mieszkaniowego oraz kosztów utrzymania, można się spodziewać, że dla danego gospodarstwa domowego zdolność kredytowa znacząco nie spadnie.
I choć mogłoby się wydawać, że kluczowym jest wzrost wynagrodzenia to zdolność kredytowa jest zależna od większej ilości czynników. Chcąc ją zachować, konieczne jest przede wszystkim wyhamowanie inflacji, na co konsumenci bezpośrednio nie mają wpływu. Wysokość stopy procentowej warunkuje natomiast cenę, jaką trzeba ponieść, pożyczając od banku środki na zakup nieruchomości.
Udzielenie kredytu mieszkaniowego - z perspektywy banku
Przy rozpatrywaniu wniosków o kredyt hipoteczny banki biorą pod uwagę kilka aspektów:
- wysokość miesięcznych dochodów,
- wysokość miesięcznych wydatków,
- forma zatrudnienia (umowa o pracę, jednoosobowa działalność gospodarcza itp.),
- ilość osób na utrzymaniu w gospodarstwie domowym,
- inne zobowiązania kredytowe (np. kredyty gotówkowe, kupno sprzętów na raty),
- wysokość wkładu własnego,
- informacje dotyczące nieruchomości, która będzie zabezpieczać kredyt.
Powyższe parametry służą do określenia zdolności kredytowej konsumentów i choć te elementy są stałe zmianie uległy standardy kredytowania.
Z raportu Narodowego Banku Polskiego “Sytuacja na rynku kredytowym wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych I kwartał 2022 r.” możemy się dowiedzieć, że w IV kwartale 2021 roku 28% ankietowanych banków zaostrzyło warunki udzielania kredytów mieszkaniowych, natomiast 13% złagodziło standardy kredytowania. To z kolei przełożyło się na zmianę popytu i aż 69% ankietowanych banków zauważyło spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi.
Co ciekawe, z raportu wynika, że na zmniejszenie popytu nie miału wpływu wyłącznie zaostrzenie standardów kredytowania, ale także zmiany w wydatkach konsumpcyjnych, wzrost stóp procentowych oraz pogorszenie się sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych.
I kwartał 2022 roku miał być dalszym etapem zaostrzania przez banki kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, a więc dalszym zmniejszeniem popytu na ich zakup.
Według banków na zaostrzenie kryteriów wpływ mają decyzje Rady Polityki Pieniężnej oraz gorsze prognozy dla polskiej gospodarki.
Wzrost inflacji, niekorzystne prognozy sytuacji gospodarczej kraju, wzrost stóp procentowych, wzrost wartości WIBOR, zmiana w wydatkach konsumpcyjnych, a także gorsza sytuacja finansowa gospodarstw domowych wpływa nie tylko na zaostrzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych, ale także na zainteresowanie nimi.
Prognozy dla rynku kredytów mieszkaniowych również nie są obiecujące. Możemy spodziewać się dalszego zaostrzania kryteriów polityki kredytowej, które będą uzasadniane między innymi dalszym podnoszeniem stóp procentowych. Zauważalne będzie także odwrócenie trendu i zmniejszenie popytu na kredyty mieszkaniowe. Konsumenci, którzy będą borykać się z następstwami rosnącej inflacji, a co za tym idzie kosztów życia przy jednoczesnym braku wzrostu wynagrodzeń, nie będą zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego, a w przypadku posiadania zdolności kredytowej ponoszenia wysokich kosztów miesięcznych rat.
Czy możemy spodziewać się zmian warunków kredytowania na korzystniejsze dla konsumentów? Tak, jednakże na zmiany przyjdzie nam poczekać zapewne dłużej kilka, kilkanaście miesięcy.