Co warto wiedzieć o formalnościach przy zakupie mieszkania?

Jeśli kupno mieszkania kojarzy się Wam z labiryntem skomplikowanych czynności wymagających wiedzy nie tylko z rynku nieruchomości, ale także prawnej i budowlanej to dobrze trafiliście. Przeprowadzimy Was krok po kroku przez kolejne etapy związane z zakupem własnego M.

Zacznijmy jednak od regulacji prawnych, dzięki którym wiemy, że istnieją cztery rodzaje własności mieszkań lub prawa do ich użytkowania: własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu oraz lokal komunalny. Najbardziej popularne są mieszkania własnościowe i to ten rodzaj najbardziej nas interesuje, ponieważ gwarantuje nam on swobodne rozporządzanie lokalem. Jak stać się właścicielem mieszkania własnościowego?

Krok 1 - SPRAWDŹ NIERUCHOMOŚĆ

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie nieruchomości przed zakupem. Stan prawny mieszkania bądź domu można zweryfikować dzięki księdze wieczystej (jej numer powinien podać sprzedawca), którą bez problemu można znaleźć bezpłatnie i bez wycieczki do urzędu, korzystając z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Na co zwrócić uwagę analizując dane zawarte w księdze wieczystej nieruchomości? Przede wszystkim czy faktycznie prowadzimy rozmowy na temat zakupu z osobą widniejącą w księdze. Powinniśmy również poszukać informacji dotyczącej rodzaju własności oraz podstawy nabycia nieruchomości. Jeśli informacje te są zgodne ze stanem faktycznym, konieczne jest również zweryfikowanie, czy księga wieczysta zawiera wpisy dotyczące służebności lub obciążenia hipoteczne, które mogą wpłynąć na wysokość przyszłych zobowiązań.

Krok 2 - ZAREZERWUJ MIESZKANIE

Pierwszy etap jest już za Wami. Księga wieczysta została sprawdzona, także nadszedł czas na podpisanie umowy rezerwacyjnej. Pozwoli to Wam na dopełnienie dalszych formalności np. związanych z ubieganiem się o kredyt hipoteczny, ale także zagwarantuje, że nikt inny nie kupi Waszego wymarzonego lokum. Umowa ta nie jest zobowiązaniem do podjęcia dalszych kroków, warto jednak przeczytać ją uważnie, szczególnie pod kątem klauzul niedozwolonych. Jeśli jakikolwiek punkt umowy jest dla Was niejasny, pytajcie. W pierwszej kolejności warto porozmawiać ze sprzedawcą, ale możecie również zasięgnąć opinii radcy prawnego.

Krok 3 - ZŁÓŻ WNIOSEK O KREDYT HIPOTECZNY

Zanim złożycie wniosek o kredyt hipoteczny, musicie się upewnić czy posiadacie zdolność kredytową. Każdy bank (w zależności od rodzaju zobowiązania, które będziecie chcieli zaciągnąć) ma własne procedury weryfikacji. Zawsze są one jednak wnikliwe i wymagają spełnienia wielu kryteriów. Wynika to głównie z tego, że zobowiązanie wobec banku opiewa na sporą sumę, która jest spłacana przez kilkanaście czy też kilkadziesiąt lat. Zastanawiacie się, jakie kryteria są dla banków istotne? Podpowiadamy:

1. Po pierwsze bank zweryfikuje Wasze dochody – ich wysokość oraz częstotliwość.
2. Po drugie weźmie pod lupę Wasze wydatki związane z utrzymaniem gospodarstwa domowego.
3. Sprawdzi, ile osób tworzy wspomniane gospodarstwo domowe oraz czy posiadacie inne zobowiązania finansowe.
4. Weryfikacji będzie także podlegać Wasza historia kredytowa, staż pracy, wiek i wykształcenie.
5. Bank będzie również interesowała wysokość wkładu własnego, a także jakiego rodzaju nieruchomość chcecie zakupić.
6. Bank po ocenie Waszej zdolności kredytowej wyda decyzję, na podstawie której, będziecie mogli podpisać stosowną umowę.

Krok 4 - PODPISZ UMOWĘ DEWELOPERSKĄ

Jeśli staliście się szczęśliwymi posiadaczami odpowiedniej ilości gotówki bądź kredytu hipotecznego pora wrócić do dewelopera i podpisać umowę deweloperską, która zgodnie z prawem musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Warto poprosić wcześniej sprzedającego o draft umowy i na spokojnie się z nim zapoznać. Tak samo, jak w przypadku umowy rezerwacyjnej pytajcie i wyjaśniajcie wszelkie wątpliwości, a jeśli sytuacja tego wymaga, skorzystajcie z profesjonalnego doradztwa. Warto wcześniej upewnić się, że jasne są dla Was zapisy pozaprawne dotyczące m.in. widoku z okna czy warunków technicznych budynku. Odczytanie aktu notarialnego oraz jego podpisanie zawsze odbywa się na spotkaniu twarzą w twarz. Notariusz upewni się wówczas, czy akt podpisujecie świadomie i jest on dla Was jasny.

Krok 5 - ODBIERZ MIESZKANIE

Odbiór mieszkania to niewątpliwie bardzo ekscytujący moment, warto jednak wziąć głęboki oddech i przyjrzeć się wszystkim elementom lokum, które mogą być niezgodne z podpisaną umową. Często korzysta się wówczas z pomocy specjalisty, który przyjrzy się elementom stałym nieruchomości i zgłosi Wam swoje zastrzeżenia. Jeśli jakakolwiek wada pojawi się w ciągu 5 lat od odebrania mieszkania pamiętajcie, że możecie skorzystać z prawa rękojmi. Prawo to obejmuje również dewelopera, więc jeśli dokonacie istotnych zmian w mieszkaniu np. wyburzycie ścianę, możecie stracić do niej prawo.

Krok 6 - ZAMELDUJ SIĘ W SWOIM NOWYM MIESZKANIU

Podpisanie aktu notarialnego oraz odbiór mieszkania to jednak nie koniec formalności. Co jeszcze powinniście zrobić? Zameldować się we własnym M. Możecie to zrobić on-line lub w urzędzie gminy. W momencie, w którym posiadacie tytuł prawny do mieszkania, w którym chcecie się zameldować, do formularza będziecie musieli dołączyć odpis księgi wieczystej.

Krok 7 - ZAPŁAĆ NIEZBĘDNE PODATKI

Kredyt, prowizje odprowadzane do banku to nie koniec wydatków związanych z zakupem domu lub mieszkania. Będąc właścicielami nieruchomości, jesteście zobowiązani do złożenia deklaracji na podatek od nieruchomości. Kwota podatku jest zależna od powierzchni mieszkania, ale również od stawki obowiązującej w danej gminie. Sporym ułatwieniem jest to, że nie musicie samodzielnie obliczać kwoty podatku. Zajmie się tym gmina, która również dostarczy Wam decyzję wraz z kwotą podatku i szczegółami dotyczącymi płatności. Jednym z warunków jest jednak dokonanie zapłaty w czterech ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada danego roku podatkowego. Jeśli kwota podatku nie przekracza 100 zł, wówczas płacicie jednorazowo w terminie najbliższej raty.

Krok 8 - UBEZPIECZ MIESZKANIE

Jednym z ostatnich wydatków niezbędnych do zabezpieczenia mieszkania jest jego ubezpieczenie. Bardzo często podczas załatwiania formalności związanych z kredytem hipotecznym banki proponują również ubezpieczenie mieszkania. Tutaj jednak warto się zatrzymać i zastanowić, co chcecie ubezpieczyć. W podstawowym wariancie ubezpieczenie obejmuje mury oraz elementy stałe nieruchomości (instalacje, okna, drzwi itp.), w rozszerzonym macie możliwość objęcia ubezpieczeniem także ruchomości, czyli mebli, przedmiotów wartościowych czy elektroniki. Warto się także zastanowić, czy lokalizacja waszego domu lub mieszkania sprzyja wydarzeniom (np. wichury, powodzie, kradzieże), od których dodatkowo warto ubezpieczyć nieruchomość.

Czym różni się ubezpieczenie z banku od indywidualnie wybranej polisy? Ubezpieczenie z banku jest przeważnie droższe, ale nie będziecie musieli corocznie dostarczać bankowi polisy ubezpieczeniowej, indywidualna polisa może kazać się korzystniejsza cenowo, jednak konieczne będzie pamiętanie o tym, aby stosowny dokument dostarczyć do banku, w którym macie kredyt mieszkaniowy.

Krok 9 - POZNAJ INNE MOŻLIWOŚCI DZIAŁANIA

Weryfikacja nieruchomości, umowa rezerwacyjna, szukanie najlepszej oferty kredytu mieszkaniowego, spełnienie kryteriów banku i dopełnienie formalności, podpisania aktu notarialnego, odbiór mieszkania, opłacenie podatków, polisy ubezpieczeniowej to niewątpliwie wiele pracochłonnych i wymagających czasu i wiedzy zadań, które stoją przed kupującym. Jako agencja nieruchomości widzimy, ile wyzwań stawia przed naszymi klientami zakup wymarzonego lokum, ile dokumentów muszą przygotować, a finalnie podpisać, aby stać się szczęśliwymi posiadaczami domu, w którym spędzą kolejne lata życia.

Obecna sytuacja na rynku również nie sprzyja spokojnym poszukiwaniom mieszkań. Atrakcyjne lokale znikają szybko, wiele z nich jest przeznaczanych na inwestycje, a mniej zaznajomieni z procedurami zakupu klienci gubią się w gąszczu formalności.

Należy jednak pamiętać, że mamy na rynku specjalistów, doradców nieruchomości, którzy pomogą w weryfikacji mieszkania, podpisaniu umów, pokierują do kogo, z jakim tematem się zgłosić, aby cały proces od wyboru nieruchomości aż do przeprowadzki przebiegł możliwie szybko i sprawnie. Dlatego, jeśli cenicie swój czas i chcecie mieć pewność, że wybrane mieszkanie spełni Wasze oczekiwania, zapraszamy do współpracy. Możecie na nas liczyć!

Planujesz sprzedaż? Sprawdź korzystne rozwiązanie   >WIĘCEJ<