Jak korzystnie i bez bólu głowy sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od zakupu?

Słyszeliście nie raz, że od przybytku głowa nie boli. Co jednak w sytuacji, kiedy zawiłości związane ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu sprawiły, że doświadczacie sporej migreny? Chcecie sprzedać nieruchomość lub działkę, ale nie wiecie, jak przystąpić do tego procesu, aby zrobić to korzystnie i z możliwie jak najmniejszą ilością formalności. Bez obaw, poniższy artykuł to wiedza w pigułce, która skutecznie pozbawi was bólu głowy i odpowie na pytania: kto, co, gdzie, kiedy, jak i dlaczego powinien wiedzieć o procesie zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat.

Różne sytuacje spotykają właścicieli nieruchomości, którzy podejmują decyzję o sprzedaży nieruchomości, choć od jej zakupu nie minęło jeszcze 5 lat. Często, choć nie zawsze, jest to potrzeba poszerzenia przestrzeni życiowej, sprzedaż obecnego mieszkania i zakup większego lub zakup działki budowlanej, na której stanie dom. Nierzadko również nieruchomość została odziedziczona, a jej nowi właściciele mają stabilną sytuację mieszkaniową, dlatego też postanawiają pozostawioną w spadku nieruchomość spieniężyć. Zdarza się też, że sytuacja życiowa zmusza współwłaścicieli do sprzedaży nabytej niedawno nieruchomości. Bez względu na okoliczności chcemy, aby zbycie nieruchomości było opłacalne.

Zacznijmy od podstaw

Podatki, to one odpowiadają najczęściej za solidny ból głowy, gdyż powszechnie wiadomo, że z urzędem skarbowym najlepiej być perfekcyjnie rozliczonym. Podatek od sprzedaży działki, mieszkania lub domu należy zapłacić bez względu na to, czy nieruchomość została zakupiona na kredyt czy za gotówkę, w sytuacji, kiedy zbycie następuje w ciągu pierwszych 5 lat od jej zakupu. Nie mówimy tu jednak o latach kalendarzowych, a o podatkowych. Co jeśli 5 lat podatkowych już minęło? Wówczas obowiązek podatkowy został zniesiony i nie ma konieczności składania deklaracji w urzędzie skarbowym.

W pozostałych przypadkach stawka podatku od sprzedaży nieruchomości jest stała i określona w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obecnie wysokość podatku wynosi 19% i jest liczona od wysokości dochodu.

Darowizny, spadki, ustanie wspólnoty majątkowej

Sprawa nieco się komplikuje, ale tylko niewiele, w przypadku nieruchomości, które zostały przekazane jako darowizna lub spadek, a także w sytuacji, gdy ustaje wspólnota majątkowa małżonków. Zmianie ulega przede wszystkim moment, w którym upływa 5-letni okres, kiedy konieczne jest opłacenie podatku.

Od 1 stycznia 2019 roku 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę. Jeśli chcielibyście np. przyjąć, a następnie zbyć podarowaną lub odziedziczoną działkę, a nie minął czas opisany powyżej, w grę wchodzi opłacenie dwóch podatków: pierwszy opłacany przy przyjęciu a drugi przy sprzedaży nieruchomości. Opłata jednego nie zwalnia z opłacenia drugiego podatku, gdyż oba są traktowane przez urząd jako osobne transakcje.

Niemniej należy pamiętać, że do kosztów uzyskania przychodu od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości można również wliczyć koszt jej zakupu czy ciężary spadkowe, które przypadają na podatnika.

Kiedy nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, a jej sprzedaż następuje po ustaniu wspólnoty majątkowej wówczas okres 5 lat jest również liczony w inny sposób. Rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym małżonkowie wybudowali lub dokonali zakupu nieruchomości.

Szybka sprzedaż bez podatku?

Kiedy wiecie już, jak określić czas, w którym w przypadku zbycia nieruchomości, jesteście zobowiązani opłacić podatek, przejdźmy do kolejnego etapu. Jak zbyć nieruchomość w ciągu 5 lat od zakupu bez płacenia podatku dochodowego?

Przepisy przewidują zwolnienie z konieczności opłacenia podatku dochodowego od sprzedaży działki czy innej nieruchomości przed upływem 5 lat (art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF). Macie wówczas możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, jednakże warunkiem koniecznym jest przeznaczenie uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości środków na realizację własnych celów mieszkaniowych (które należy udokumentować fakturami lub umowami) oraz powiadomienie urzędu skarbowego o transakcji sprzedaży.

Bez względu na to, czy macie zamiar wykorzystać całość lub część środków ze zbycia nieruchomości, konieczne jest rozliczenie transakcji sprzedaży z urzędem skarbowym. W pierwszej kolejności powinniście w deklaracji PIT-39 wskazać, czy przeznaczacie na cele mieszkaniowe całość czy tylko część środków ze sprzedaży nieruchomości oraz wykazać kwotę przychodu. Działanie to pozwoli uniknąć odsetek, które zostałyby naliczone, jeśli deklaracja nie zostałaby złożona.

W przypadku skorzystania z „ulgi mieszkaniowej” korzystny jest też czas, w którym środki mogą zostać przeznaczone na cele mieszkaniowe. Obecnie kwotę ze sprzedaży nieruchomości należy wykorzystać na wspomniany cel w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego.

Co może zostać uznane za „własne cele mieszkaniowe”? Poniżej prezentuję listę najczęściej realizowanych przedsięwzięć wykorzystujących ulgę:

• zakup nieruchomości (budynku lub lokalu mieszkalnego),
• grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• spłata kredytu hipotecznego wraz z odsetkami,
• remont lub przebudowa budynku, lokalu mieszkalnego,
• zakup materiałów budowlanych w celu wybudowania lub wyremontowania istniejącej nieruchomości.

Podsumowanie

Jak widać można spieniężyć nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu bez bólu głowy i z korzyścią dla podatnika. To, o czym należy pamiętać, można podsumować w trzech krótkich punktach:

1. Określcie, kiedy w przypadku waszej nieruchomości upływa okres 5 lat od nabycia praw do nieruchomości, w trakcie których jesteście zobowiązani uiścić podatek dochodowy.
2. Ustalcie, na co chcecie przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości:
3. jeśli na cele mieszkaniowe np. zakup lub budowę nowej nieruchomości zerknijcie na punkt 3,
4. jeśli na inne cele – opłaćcie podatek zgodnie z wytycznymi opisanymi w artykule.
5. Jeśli środki ze sprzedaży przeznaczacie na cele związane z inną nieruchomością zapoznajcie się z przysługującą wówczas podatnikom ulgą mieszkaniową.