Kredyt czy gotówka - jak kupić nieruchomość? Wszystko co musisz wiedzieć o kredycie hipotecznym.

Finansowanie zakupu mieszkania to duże pieniądze i duże emocje. Dla większości z nas to życiowa decyzja. Czy płacić inwestując wszystkie oszczędności czy skorzystać ze wsparcia banku?

Jak Polacy kupują. Finansowanie na rynku pierwotnym i wtórnym

Popularność kredytów hipotecznych oraz wysoka podaż na rynku nieruchomości budują powszechne przeświadczenie, że zakup mieszkania za gotówkę stanowi niewielki procent transakcji.

Analizując oficjalne dane za I kwartał 2021 otrzymujemy ciekawe wyniki. Na rynku pierwotnym w 7 największych miastach w Polsce aż 70% zakupów dokonano właśnie za gotówkę. Nabywcy tych nieruchomości najczęściej przeznaczali lokale pod inwestycje (na wynajem) lub kupowali je z zamiarem odsprzedaży.

Według badania NBP, finansowanie zakupu mieszkań “z drugiej ręki” aż w 40% przypadków to również gotówka. Na rynku wtórnym zachowany jest podobny podział, jeśli chodzi o przeznaczenie mieszkań kupowanych za gotówkę. Niemal 70% lokali w transakcjach gotówkowych kupiono z zamiarem odsprzedaży w korzystnym momencie lub pod inwestycje.

Oszczędności inwestujemy w nieruchomości

Polacy kupują dużo za gotówkę z kilku powodów. Najważniejszym z nich jest niskie oprocentowanie depozytów bankowych. Na wynajętym mieszkaniu zarobimy kilkadziesiąt razy więcej niż na lokacie.

Oto jakie jeszcze zalety wskazują nabywcy, którzy kupili nieruchomość za gotówkę:

• brak kredytu jako zobowiązania finansowego na lata,
• całość dochodu z najmu trafia do kieszeni właściciela,
• zabezpieczenie kapitału przed inflacją,
• znacznie większe możliwości negocjacji ceny nieruchomości,
• oszczędność czasu i pieniędzy - transakcje gotówkowe są szybkie i wolne od kosztów związanych z uzyskaniem kredytu.
  

Zakup mieszkania za gotówkę, czy to na rynku wtórnym czy od dewelopera, to bezpieczna forma pomnażanie kapitału. Z takiego rozwiązania korzystają głównie nabywcy w dużych ośrodkach miejskich, gdzie możliwości finansowe są zwykle największe.

Kredyty hipoteczne nadal atrakcyjne

Większość kupujących mieszkania na własny użytek decyduje się na zakup współfinansowany przez bank. Dla znacznej części Polaków to jedyna możliwość zrealizowania marzenia o własnym mieszkaniu. Wspracie się kredytem jest atrakcyjną opcją także dla tych, którzy posiadają znaczne oszczędności. Przede wszystkim nie wiąże się to z zamrożeniem całości środków, a tylko z niewielką ich częścią, jaka jest wymagana na wkład własny. Lubimy zachować poduszkę finansową na bezpieczną przyszłości.

Popyt na kredyty hipoteczne w 2021 osiągnął rekordowe wartości. W maju 2021 odnotowano aż o 66% wniosków kredytowych więcej niż w maju 2020. Ten trend to wynik odroczonego popytu z ubiegłego roku, a także poprawy sytuacji na rynku pracy. Obecnie, wg danych za wrzesień 2021, wskaźniki pomału wracają do normy, głównie za sprawą podwyżki stóp procentowych w Polsce.

Zalety kredytowania nieruchomości:

• niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych,
• rozłożenie spłaty nawet na kilkadziesiąt lat,
• możliwość zamieszkania “na swoim” bez konieczności wieloletniego oszczędzania,
• przy wynajmie odsetki kredytu można rozliczyć jako koszt uzyskania przychodu,
• szybkie zwiększenie majątku,
• jeśli posiadamy oszczędności, możemy przeznaczyć je na kilka wkładów własnych.
  
  

Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym

Przede wszystkim, warunkiem koniecznym otrzymania kredytu pod hipotekę, jest posiadanie wkładu własnego. Obecnie minimalną wysokość wkładu banki określają zwykle na poziomie 20%. Niektóre banki nadal wymagają tylko 10% wkładu własnego przy jednoczesnym dodatkowym ubezpieczeniu kredytu.

Etapy w procesie zakupu na kredyt:

1. Zbadanie zdolności kredytowej
   

O tym, jaka jest nasza zdolność kredytowa warto dowiedzieć się na długo przed rozpoczęciem poszukiwania mieszkania. Zdolność kredytową możemy sprawdzić samodzielnie w dostępnych kalkulatorach. Dla banku najistotniejsze będą dane dotyczące wysokości dochodów, formy zatrudnienia, wysokości wkładu własnego, liczby osób w gospodarstwie, wysokość stałych zobowiązań finansowych. Znaczenie mają także wiek, wykształcenie, czy rodzaj wykonywanej pracy zawodowej.

2. Znalezienie nieruchomości

Wiemy już, jaka jest nasza zdolność kredytowa, a zatem czas na znalezienie mieszkania, na które nas stać. Liczba dostępnych ofert zarówno deweloperskich jak i tych z rynku wtórnego jest ogromna i może przyprawić o zawrót głowy. Większość kupujących decyduje się na współpracę z biurami nieruchomości. Wystarczy podpisać z agencją umowę pośrednictwa, przekazać oczekiwania, a profesjonaliści zajmą się resztą. Biura nieruchomości współpracują ze sobą, dzięki czemu będziemy mieli dostęp do wszystkich ofert w interesującej nas lokalizacji. Do zadań pośrednika należy przede wszystkim sprawdzenie stanu prawnego mieszkania, co jest największym wsparciem dla większości kupujących. Praca z agentem nieruchomości daje nam oszczędność czasu i chroni przed niepotrzebnym stresem.

3. Porównanie oferty banków

Znamy już naszą zdolność kredytową, czas na poznanie oferty konkretnych banków. Tutaj także możemy skorzystać z porównywarek kredytów i skontaktować się z wybranymi bankami. Dla wielu kupujących poruszanie się w świecie stóp procentowych, marż, rat kredytowych i ubezpieczeń jest zupełną nowością i wolą skorzystać z usług doradcy kredytowego. Od takiego specjalisty możemy oczekiwać wskazania najkorzystniejszej oferty.

4. Podpisanie umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej to nic innego jak rezerwacja mieszkania. Może mieć ona formę umowy cywilnoprawnej lub aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej muszą być zawarte: cena nieruchomości, wysokość zadatku oraz termin przystąpienia do umowy przenoszącej własność. Warto wziąć po uwagę, że na decyzję kredytową czekamy nawet 2-3 miesiące. Dajmy sobie zatem możliwie długi czas, abyśmy mogli dotrzymać tego warunku umowy przedwstępnej.

5. Złożenie wniosku kredytowego

Po zawarciu umowy przedwstępnej udajemy się do banku, by złożyć wniosek o kredyt. Co ważne, wnioskować o kredyt możemy w więcej niż jednym banku. Wielu kredytobiorców decyduje się na taki zabieg, by zwiększyć szansę na pozytywną decyzję. W razie otrzymania 2 lub 3 propozycji umów kredytowych możemy wybrać tę najkorzystniejszą. Jeśli współpracujemy z doradcą finansowym, wniosek możemy złożyć za jego pośrednictwem.

Do wniosku bank będzie oczekiwał na pewno dołączenia: dokumentów potwierdzających tożsamość kupującego, zaświadczenia o zarobkach i zatrudnieniu od pracodawcy, wyciąg z konta bankowego, deklaracji PIT-37, umowy o pracę, umowy przedwstępnej, odpisu z księgi wieczystej.

6. Uzyskanie decyzji kredytowej

Na tym etapie często musimy uzbroić się w cierpliwość. Ustawowo banki mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Niestety, przy obecnym wysokim popycie na kredyty, czas wydawania decyzji jest dłuższy. Zależy on m.in. od kompletności dostarczonych dokumentów oraz od skomplikowania transakcji. Bank przed wydaniem decyzji dokona także własnej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę.

7. Podpisanie umowy u notariusza

Z umową kredytową możemy już u notariusza podpisać umowę przenoszącą własność nieruchomości. W tym momencie stajemy się właścicielem. Pozostaje nam tylko wizyta w banku i uruchomienie kredytu. Zwykle strony umawiają się na przekazanie kluczy po otrzymaniu przez sprzedającego pieniędzy z banku.

Jeszcze słów kilka o zdolności kredytowej. Czym jest scoring?

Dla banków niezwykle istotne jest ustalenie, jakim potencjalnym kredytobiorcą jesteśmy. W interesie banków, ale też naszym, kredytobiorców, jest spłata zaciągniętego zobowiązania.

Nic dziwnego zatem, że instytucje finansowe chcą o nas wiedzieć jak najwięcej, by przewidzieć nasze zachowania.

Scoring to ocena wiarygodności kredytobiorcy stosowana w celu zabezpieczenia spłaty kredytu.

Banki przyznają punkty na podstawie dwóch grup danych:

• scoring aplikacyjny - to dane, które sami przekazujemy we wniosku kredytowym i obejmują zazwyczaj: wiek i stan cywilny, zawód, wykształcenie, status mieszkaniowy, wysokość miesięcznych dochodów, liczbę osób pozostającą na utrzymaniu kredytobiorcy, posiadane rachunki bankowe, ubezpieczenia na życie, programy oszczędnościowe, posiadanie samochodu, okres zatrudnienia,
  
• scoring behawioralny - to dane, które bank sam pozyska na nasz temat i zwykle są to informacje: jakim kredytobiorcą byliśmy do tej pory, czy raty pożyczek były spłacane terminowo, jak wyglądają operacje na koncie bankowym, czy przekraczamy limit na karcie kredytowej, a nawet, czy terminowo płacimy rachunki za prąd, gaz i telefon.
  

Na podstawie tych danych można domyślić się, jakie czynniki zadecydują o naszej wysokiej punktacji. Przed rozpoczęciem starania się o kredyt hipoteczny warto zadbać o poprawę oceny przez banki. Przede wszystkim terminowo spłacajmy wszelkie pożyczki zgodnie z harmonogramem rat. Prozaiczne, ale ważne jest regulowanie rachunków domowych i pilnowanie limitów na kartach kredytowych. Co ciekawe, dla banku będziemy bardziej wiarygodni, jeśli mieliśmy kredyt i spłaciliśmy go w terminie, niż wtedy, gdy nie mamy żadnej historii kredytowej.


Kalkulator kredytowy