Warszawa udostępniła Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) – bazę danych opartą na aktach notarialnych, która pokazuje ceny transakcyjne mieszkań. To ważny moment dla stołecznego rynku i krok w stronę większej transparentności. Przez lata dostęp do cen sprzedaży mieli głównie rzeczoznawcy, banki oraz wykwalifikowani pośrednicy. Teraz część tych informacji trafia szerzej do właścicieli nieruchomości.

Czy to oznacza, że wystarczy kilka kliknięć, aby precyzyjnie ustalić wartość swojego mieszkania?

Niekoniecznie.

RCN pozwala zobaczyć poziom cen wynikających z zawartych transakcji, ale nie pokazuje całego kontekstu. Jak trafnie zauważył Grzegorz Zarzycki, właściciel marki VIVA INVEST:

— RCN mimo braków danych to krok do przodu — mówi. — Pozwala klientom w sprzyjających okolicznościach zobaczyć poziom cen wynikający z aktów. Natomiast do ustalenia realnej ceny sprzedaży nadal potrzebne są cechy konkretnego mieszkania (standard, układ, piętro, ekspozycja), porównanie z faktycznie podobnymi lokalami w tej w okolicy oraz ocena popytu i strategii sprzedaży — podkreśla”

I właśnie w tym tkwi sedno wyceny.

Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości?

Wbrew pozorom nie istnieje jeden wzór, który pozwala obliczyć wartość rynkową mieszkania. To nie jest matematyczne działanie polegające na pomnożeniu metrażu przez średnią cenę w dzielnicy.

Na cenę wpływa lokalizacja, ale też konkretne położenie w obrębie osiedla. Znaczenie ma funkcjonalność układu, piętro, ekspozycja okien, standard wykończenia, stan części wspólnych budynku czy nawet dostępność miejsc parkingowych. Dwa mieszkania o identycznym metrażu w tym samym bloku mogą sprzedać się w zupełnie innych cenach.

Do tego dochodzi czynnik rynkowy – aktualny popyt, dostępność kredytów, sezonowość i konkurencyjne oferty. Wartość nieruchomości zawsze należy zderzyć z bieżącą sytuacją rynkową, a nie tylko z historycznymi danymi.

RCN pokazuje przeszłość. Rynek jednak działa tu i teraz.

Jak wycenić mieszkanie?

Najbezpieczniej oprzeć się na danych transakcyjnych oraz doświadczeniu lokalnego eksperta. W Warszawie jedną z pierwszych bezpłatnych wyceniarek online stworzyła nasza marka. To narzędzie, które w oparciu o realne dane pozwala wstępnie oszacować wartość nieruchomości.

Co istotne, wycena nie kończy się na algorytmie. Po jej wykonaniu z potencjalnym klientem kontaktuje się specjalista, który doprecyzowuje szczegóły dotyczące mieszkania i konfrontuje wynik z aktualną sytuacją rynkową. To ważny etap, ponieważ nawet najlepsze narzędzie nie uwzględni niuansów takich jak jakość wykończenia czy unikalne atuty konkretnego lokalu.

Warto też zachować ostrożność przy sugerowaniu się cenami ofertowymi z portali ogłoszeniowych. To ceny „życzeniowe”, które często znacząco odbiegają od ostatecznych kwot sprzedaży. Według danych NBP różnice między ceną ofertową a transakcyjną mogą sięgać nawet 18%. Niewłaściwe odniesienie może więc prowadzić do przeszacowania nieruchomości, a w konsekwencji do wydłużenia procesu sprzedaży.

A jak wycenić dom?

W przypadku domów wycena bywa jeszcze bardziej złożona. Różnorodność architektury, technologii budowy, sposobów ogrzewania czy stanu technicznego sprawia, że porównywalność obiektów jest znacznie mniejsza niż w przypadku mieszkań.

Dlatego dom najlepiej wyceniać przy wsparciu rzeczoznawcy majątkowego lub doświadczonego pośrednika, który potrafi przeanalizować zarówno wartość budynku, jak i działki oraz uwzględnić lokalne uwarunkowania.

Jak sprawdzić ceny transakcyjne nieruchomości?

Dostęp do cen transakcyjnych wciąż mają rzeczoznawcy, banki oraz wykwalifikowani pośrednicy. Na podstawie takich danych można określić realną wartość nieruchomości – taką, którą rynek jest w stanie zaakceptować.

RCN jest dużym krokiem naprzód i zwiększa przejrzystość rynku, jednak dane wymagają właściwej interpretacji. Sama liczba w rejestrze nie odpowiada jeszcze na pytanie, za ile sprzeda się konkretne mieszkanie przy konkretnej strategii.

Bo ostatecznie wycena to nie tylko analiza danych. To także umiejętność ich czytania, zrozumienie lokalnego rynku i właściwe ustawienie ceny, która przyciągnie kupujących, a jednocześnie zabezpieczy interes sprzedającego.

Jeśli chcesz poznać realną wartość swojej nieruchomości w Warszawie, warto połączyć dostępne dane z doświadczeniem – zaczynając od profesjonalnej, bezpłatnej wyceny, a kończąc na indywidualnej konsultacji z ekspertem. Zapraszamy do kontaktu!

Baza wiedzy o rynku nieruchomości

Tag: ceny mieszkań 2026