Wszystko, co musisz wiedzieć o akcie notarialnym, gdy sprzedajesz nieruchomość

Czy wiesz, że sprzedając nieruchomość jesteś zobowiązany zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego przenieść własność na nowego właściciela w formie aktu notarialnego? I choć wizyta u notariusza wydaje się być czasochłonna to akt notarialny jest dokumentem, który daje poczucie bezpieczeństwa. Dzięki niemu możesz mieć pewność, że zawarte zobowiązanie jest właściwie sformułowane i zawiera wszystkie niezbędne elementy. Co jeszcze powinieneś wiedzieć o akcie notarialnym? Zacznijmy od podstaw.

Czym jest akt notarialny?

Akt notarialny, jak zapewne wiecie, jest dokumentem urzędowym, sporządzanym przez notariusza i zabezpiecza interesy uczestników transakcji. Akt powinien zostać przygotowany w sposób zrozumiały, przejrzysty i niebudzący wątpliwości, dlatego też przed jego podpisaniem dokument musi zostać odczytany przez notariusza lub w jego obecności. Notariusz ma także obowiązek upewnić się, że osoby biorące udział w czynności rozumieją treść i znaczenie aktu, a w przypadku wątpliwości – wyjaśnić je.

Pamiętajcie, że jakiekolwiek błędne zapisy lub brak istotnych danych w akcie notarialnym może doprowadzić do jego unieważnienia.

Co zatem powinien zawierać dokument? Przyjrzyjcie się poniższej liście, którą możecie wydrukować i porównać z przygotowanym dla Was aktem:

• pełna data sporządzenia dokumentu (dzień, miesiąc, rok),
• miejsce sporządzenia aktu,
• imię, nazwisko notariusza oraz adres siedziby kancelarii notarialnej,
• imiona i nazwiska stron, imiona rodziców, miejsce zamieszkania lub nazwę i siedzibę firmy,
• imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania pełnomocników, przedstawicieli firmy, jeśli tacy zostali powołani,
• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie konieczności na okazane przy akcie dokumenty,
• oświadczenie, że dokument został odczytany, przyjęty i podpisany,
• podpisy obu stron,
• podpis notariusza.

Umowa przedwstępna

Umowa w formie aktu notarialnego to przy sprzedaży nieruchomości obowiązek. Czy konieczne jest jednak podpisanie umowy przedwstępnej? Na szczęście nie. Umowa przedwstępna jest sporządzana w sytuacjach, w których nie ma możliwości finalizacji transakcji od razu. W grę wchodzą tu między innymi kwestie związane z kredytem hipotecznym. Jeśli zatem kupujący chce mieć pewność, że transakcja zostanie sfinalizowana w późniejszym terminie i nikt go nie ubiegnie, ma możliwość podpisania umowy przedwstępnej.

W przeciwieństwie do umowy sprzedaży, którą należy zawrzeć w formie aktu notarialnego, umowa przedwstępna może mieć dwie formy: aktu notarialnego lub zwykłej umowy pisemnej. Obie umowy są wiążące i zawierają podobne elementy, jednakże to umowa w formie aktu notarialnego mocniej zabezpiecza strony transakcji. Dzięki niej sprzedającemu i kupującemu przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Kluczowe kwestie u notariusza

W kancelarii notarialnej nie tylko zostanie sporządzony akt notarialny, który musi zostać odczytany w obecności obu stron transakcji lub ich pełnomocników (których tożsamość zostanie wcześniej zweryfikowana poprzez okazanie dowodów osobistych). W sytuacji, kiedy sprzedawana jest nieruchomość, do obowiązków notariusza należy także:

1. sprawdzenie jej stanu prawnego. W tym celu niezbędne jest przedłożenie odpowiednich dokumentów (numeru księgi wieczystej, podstawy nabycia nieruchomości oraz jej właścicieli).
2. Sprawdzenie samego lokalu, jego położenia, powierzchni użytkowej, ewentualnie pomieszczeń przynależnych jak garaż, droga czy komórka lokatorska, opisu pomieszczeń, kondygnacji lub piętra, na którym się znajduje, a także stanu technicznego lokalu.
3. Weryfikacja ewentualnych obciążeń związanych z nieruchomością (długi, zaległości podatkowe, postępowania upadłościowe).

Wszystkie te czynności mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa sprzedającemu oraz kupującemu, a także wyeliminowanie prawdopodobieństwa oszustwa. Co więcej, oryginał aktu notarialnego zostaje w kancelarii, strony transakcji otrzymują wypisy. Nie ma zatem obaw, że w przypadku zagubienia lub zniszczenia dokumentu przepadł on na zawsze.

Na które zapisy warto zwrócić uwagę?

Jak już wcześniej wspomnieliśmy, akt notarialny nieruchomości powinien zawierać dokładny opis lokalu. Notariusz powinien także wskazać obowiązującą ceną na nabywane prawo do mieszkania lub domu, a także sposób i termin zapłaty. Zabezpieczając interesy kupującego, powinien również wskazać termin wydania lokalu.

Choć już o tym wspominaliśmy, szczególną uwagę skierujcie na sprawdzenie swoich danych osobowych, danych nieruchomości, ceny sprzedaży, zweryfikujcie również dane konta bankowego, na który kupujący zobowiązuje się dokonać zapłaty za nieruchomość.

Weryfikując zapisy aktu notarialnego, warto także przyjrzeć się mniej oczywistym kwestiom, jak literówki czy błędne zapisy. Notariusz to profesjonalista i warto mu zaufać, jednakże i jemu może się zdarzyć błędnie zapisane nazwisko właściciela, pomyłka w numerze sprzedawanego mieszkania, a nawet źle postawiony przecinek zmieniający sens zdania. Umowa, która będzie zawierać mylnie wpisaną datę, literówkę w nazwisku lub inny drobny błąd nie zostanie na tej podstawie unieważniona przez sąd, gdyż dla niego będzie kluczowy zamysł samej umowy. Warto jednak przyjrzeć się takim drobnostkom oraz poprawić je przed podpisaniem aktu.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością uzyskania szeregu dokumentów, zanim zostanie przygotowany akt notarialny. Nadmieniliśmy, że umowę sporządza notariusz na podstawie pism otrzymanych od stron transakcji. Poświadcza on także prawdziwość przedłożonych dokumentów. Jego obowiązkiem jest również powiadomienie odpowiedniego wydziału sądu o zaistniałej czynności prawnej oraz wskazanie wprowadzenia zmian w księdze wieczystej sprzedawanego lokalu. To na notariuszu spoczywa obowiązek weryfikacji stanu prawnego lokalu oraz ciążących na nim zobowiązań.

Wypełnienie przez notariusza wszystkich obowiązków, przygotowanie poprawnego aktu, a także podpisanie go przez strony transakcji gwarantują, że sprzedaż jest ważna i odniesie zamierzony skutek. Warto zatem wybrać kancelarię notarialną, która specjalizuje się w przygotowywaniu tego typu dokumentów i powierzyć profesjonalistom ostatni etap finalizujący sprzedaż nieruchomości.