Wycena nieruchomości; wycena mieszkania, wycena domu, wycena gruntu - po co wyceniamy i ile to kosztuje?

Wycena nieruchomości pozwala na określenie jej realnej, rynkowej wartości. Można przeprowadzać wycenę takich nieruchomości jak np. mieszkanie, dom jednorodzinny, działka z domem lub niezabudowana. Na jej cenę składają się m.in. takie czynniki jak rodzaj danej nieruchomości, nakład pracy rzeczoznawcy, ale nie tylko.

W wielu przypadkach przy kupnie nieruchomości, zarówno zabudowanej, jak i niezabudowanej, możesz mieć do czynienia z potrzebę jej wyceny. Przykładem może być zamiar zaciągnięcia kredytu na budowę domu na działce. Oto, czym właściwie jest wycena nieruchomości, jakie są jej rodzaje, kto jest uprawniony do jej przeprowadzenia, a także ile to może kosztować.

W jakim celu może być przeprowadzana wycena nieruchomości? Wycenianie nieruchomości.

Operat szacunkowy lub wycena nieruchomości jest dokumentem, który sporządza się w formie pisemnej, a dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, posiadający odpowiednie uprawnienia. Dokument ten umożliwia poznanie realnej wartości określonej nieruchomości, zarówno zabudowanej, jak i niezabudowanej. Wszelkie warunki oraz regulacje prawne, które dotyczą sporządzania wyceny nieruchomości zostały zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z tym dokument ten powinien szczegółowo przedstawiać wartość danej nieruchomości.

Konieczność wykonania operatu szacunkowego zaistnieć może w wielu różnych sytuacjach, np.:

• przy dokonywaniu zbycia albo nabycia nieruchomości;
• podczas starania się o kredyt hipoteczny, kiedy to bank musi znać konkretną wartość budynku czy lokalu, który ma być zabezpieczeniem spłaty takiego zobowiązania;
• istnieje konieczność określenia odpłatności w użytkowaniu wieczystym – np. wykup na własność oraz kwoty adiacenckie;
• do ustalenia opłat planistycznych związanych z ustanowieniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• określić należy wysokość podatku od nieruchomości;
• w przypadku ubiegania się o odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości;
• jeżeli istnieje konieczność ustalenia wysokości czynszu najmu;
• przy dokonywaniu podziału spadku.

Wycena dla banku jest dokonywana przy kredytowaniu zakupu danej nieruchomości lub przy zaciąganiu zobowiązania na postawienie budynku. W takich sytuacjach istnieje konieczność oszacowania wartości określonej nieruchomości, dzięki czemu bank będzie wiedział, jakie zabezpieczenie do kredytu hipotecznego jesteś w stanie zaoferować.

Operat szacunkowy potrzebny bywa też w razie spadku. Wycena potrzebna do podziału spadku czy wycena do zachowku są działaniami, które podejmowane są w przypadku dziedziczenia nieruchomości, a przy tym jest więcej aniżeli jeden spadkobierca. Z podobną sytuacją można mieć do czynienia przy rozwodzie. Można zamówić wycenę nieruchomości do podziału majątku, z której będzie wynikać, ile ewentualnie trzeba spłacić byłej żonie czy mężowi.

Kto wycenia nieruchomości? Kto może dokonać wyceny i jakich nieruchomości może to dotyczyć?

Jeżeli wycena nieruchomości ma mieć moc prawną, to do jej realizacji uprawniony może być tylko i wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Posiada on odpowiednie kompetencje do wykonania operatu szacunkowego. Ma dostęp do bazy aktów notarialnych, dzięki której może on dokonać precyzyjnej, dokładnej analizy cen transakcyjnych, osiąganych dotychczas w podobnych warunkach. Operat szacunkowy, który jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego w formie pisemnej, jest dokumentem urzędowym. Rzeczoznawca majątkowy, który wycenia nieruchomości powinien być zrzeszony w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy może dokonać wyceny takich nieruchomości jak np.:

• działka zabudowana domem jednorodzinnym;
• działka niezabudowana;
• mieszkanie.

Jak przebiega wycena nieruchomości ?

Wycenianie nieruchomości jest zazwyczaj przeprowadzane z zastosowaniem metody porównawczej – opiera się ona na założeniu, iż cena zawsze jest analogiczna do cen wszelkich innych nieruchomości, charakteryzujących się podobnymi parametrami. Przy wycenianiu nieruchomości porównuje się je, stosując takie metody jak:

• metoda porównywania parami – polega ona na wzięciu przynajmniej trzech analogicznych, kupowanych lub sprzedawanych nieruchomości o analogicznych parametrach np. podobne mieszkania trzypokojowe, jeżeli taka nieruchomość jest poddawana wycenie;
• korekta średnich cen podobnych nieruchomości – obejmuje ona analizę cen kilkunastu nieruchomości podobnych do tej wycenianej, wynik jest ustalany poprzez korektę średniej ceny rynkowej z użyciem współczynników, które opisują poszczególne cechy tychże nieruchomości;
• analiza statystyczna rynku – to najrzadziej stosowana metoda, polega ona na zastosowaniu zasad analizy do trendów, które są obserwowane na zbiorze nieruchomości z parametrami zbliżonymi do tej wycenianej.

Jak wygląda wycenianie nieruchomości na przykładzie domu z działką?

Wyceniając konkretną nieruchomość, bierze się pod uwagę wiele czynników. Na przykładzie domu z działką będą to m.in.:

• rodzaj danej nieruchomości;
• powierzchnia nieruchomości – w tym przypadku działki i domu;
• standard domu, a także jego wykończenia;
• rok budowy;
• aktualny stan techniczny;
• jaki jest dostęp do infrastruktury.

Wycenianie nieruchomości - wycena mieszkania, wycena domu czy wycena gruntu – jakie są koszty?

Cena usług rzeczoznawców majątkowych – wykonanie wyceny nieruchomości – operatu szacunkowego – nie jest odgórnie ustalana. W związku z tym nie musi ona korespondować z urzędowymi cennikami, gdyż takie po prostu nie istnieją. Obowiązują zatem ceny rynkowe. Warto również zwrócić uwagę na to, w jaki sposób dany rzeczoznawca rozlicza się z dokonanej wyceny. Koszty powinny być dokładnie wyszczególnione. Oto jak przykładowo kształtują się koszty wyceny nieruchomości w Warszawie i okolicach:

• wycena działki budowlanej dla budownictwa jednorodzinne w przypadku osoby fizycznej to około 700–1000 zł;
• wycena domu jednorodzinnego to koszt w granicach 800–1200 zł;
• wycena domu wielorodzinnego wiąże się z wydatkiem od 1500 zł;
• wycena mieszkania to koszt w przedziale 500–700 zł.

Należy jednak pamiętać, że koszt ten będzie się różnił w poszczególnych dzielnicach Warszawy i miastach aglomeracji warszawskiej.

Co zawiera wycena nieruchomości?

Właściwie sporządzona wycena nieruchomości - wycena mieszkania, wycena domu czy wycena gruntu stanowi operat szacunkowy i zawiera takie elementy jak:

• przedmiot oraz zakres dokonywanej wyceny;
• cel danej wyceny nieruchomości, czyli np. kupno domu, sfinansowanie budowy domu kredytem hipotecznym;
• podstawa formalna dla operatu szacunkowego;
• źródła danych o danej nieruchomości;
• daty istotne dla określenia wartości określonej nieruchomości;
• opis stanu nieruchomości;
• przeznaczenie danej nieruchomości;
• charakterystyka oraz analiza rynku nieruchomości;
• określenie rodzaju wartości;
• opis podejścia, metody oraz techniki operatu szacunkowego;
• obliczenie wartości nieruchomości.

Wynikiem takiej wyceny jest zawsze kwota, jakiej odpowiada aktualna wartość wycenianej nieruchomości.

Dokumentacja niezbędna do wykonania wyceny nieruchomości.

Aby dokonać wyceny nieruchomości w tym najczęściej wyceny mieszkania rzeczoznawca majątkowy musi zgromadzić odpowiednią dokumentację. Należy jednak zaznaczyć, iż nieco inne dokumenty konieczne będą w przypadku wyceniania nieruchomości na rynku pierwotnym, działki niezabudowanej, domu jednorodzinnego, czy domu wielorodzinnego. Na dokumentację dla wyceny domu jednorodzinnego z działką składają się takie dokumenty jak:

• odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości;
• wypis z rejestru gruntów wraz z mapą sytuacyjną,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• mapa ewidencyjna dotycząca działki;
• pozwolenie na użytkowanie istniejącego budynku.

Wycena nieruchomości online, wyceniacz mieszkania online, e-wyceniarka - czy możesz samemu wycenić nieruchomość?

Samodzielna wycena nieruchomości w tym wycena mieszkania jest również możliwa, lecz nie będzie w takiej sytuacji dokumentem urzędowym i nie będzie mieć wartości dowodowej. Może jednak przynieść precyzyjną lub przynajmniej mocno przybliżoną odpowiedź na pytanie, ile jest warta dana nieruchomość. W bardzo prosty, skuteczny i czytelny sposób działa wyceniacz nieruchomości online, gdzie wykonasz samodzielnie przy pomocy kalkulatora online wyceny dla własnych potrzeb np. wycenę mieszkania w dowolnej części Warszawy.