Baza wiedzyceny mieszkan 2025ceny mieszkańinwestycje mieszkaniowe Warszawainwestycje w mieszkania, sprzedaż mieszkań Warszawakupno mieszkaniarynek mieszkaniowy Warszawarynek nieruchomości

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie – maj 2025

greg

• 3 min czytania

Rynek nieruchomości w Warszawie w maju 2025 roku to przestrzeń silnych kontrastów: rosnących cen, spadającej zdolności kredytowej, stabilnych ofert deweloperskich i wyraźnie osłabionej aktywności transakcyjnej. Analiza danych z BIK, SARFiN, GUS, Otodom ukazuje, że zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny podlegają obecnie istotnym napięciom. Niniejszy artykuł prezentuje przegląd sytuacji cenowej, finansowej i popytowej w Warszawie z rozdzieleniem na mieszkania i domy oraz na segment pierwotny i wtórny.

Ceny ofertowe – trend wzrostowy pomimo stagnacji

Mieszkania (rynek wtórny)

  • Średnia cena ofertowa: ok. 17 000 zł/m²
  • Wzrost o ponad 90% w stosunku do 2019 r.
  • Po dynamicznym wzroście w latach 2021–2024 ceny zaczęły się stabilizować, lecz nie spadają

Domy (rynek wtórny)

  • Średnia cena ofertowa: ok. 11 000 zł/m², wartość całkowita: 2,9–3,2 mln zł
  • Od 2019 roku wzrost o ok. 57%, lecz z bardziej łagodną dynamiką niż mieszkania
średnia cena mieszkań i domów

Mieszkania (rynek pierwotny)

  • Średnia cena ofertowa: ok. 18 500–19 500 zł/m² (w zależności od lokalizacji)
  • Duży wzrost cen w 2023 r. (efekt "Bezpiecznego Kredytu 2%"), obecnie stabilizacja z lekkimi korektami

Domy (rynek pierwotny)

  • Segment ograniczony, ale ceny utrzymują się na poziomie ok. 11 500–12 000 zł/m²
  • Widoczna nisza: oferta domów deweloperskich w Warszawie jest skromna, skupiona głównie w strefach peryferyjnych

Finansowanie: kredyt znika z pierwszego planu

Udzielone kredyty hipoteczne (BIK / SARFiN)

  • Wartość i liczba kredytów znacznie spadła po szczycie w I kwartale 2023
  • Obecnie: 12–13 tys. udzielanych kredytów kwartalnie, średnia kwota: ok. 440 000 zł
  • Kwota ta nie wystarcza na zakup mieszkania bez znacznego wkładu własnego

Wnioski kredytowe

  • Wzrost wniosków obserwowany w ramach programów pomocowych (BK2%) został wyhamowany
  • Nowe programy (np. "Kredyt 0%") jeszcze nie wystartowały

Wykres: Średnia wartość kredytu vs cena m² mieszkań

Kluczowy trend:

Rynek finansowany jest głównie gotówką lub wkładem powyżej 50%. Dotyczy to zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego, szczególnie domów.

Nastroje konsumenckie i skłonność do zakupu

Indeksy WWUK / BWUK

  • WWUK (wyprzedzający): –15 do –20 pkt
  • BWUK (bieżący): –20 do –25 pkt
  • Oznacza to brak optymizmu i niską gotowość zakupową

Dane GUS: deklaracje zakupowe

  • Od 2022 roku wskaźnik planujących zakup nieruchomości utrzymuje się poniżej zera
  • W praktyce: zdecydowana większość gospodarstw domowych nie planuje zakupu nieruchomości w ciągu najbliższego roku

Wykres: Liczba udzielonych kredytów hipotecznych (BIK)

Rynek pierwotny vs wtórny: różnice i podobieństwa

Różnice:

  • Rynek pierwotny oferuje stabilność cenową i ograniczoną elastyczność negocjacyjną (deweloperzy mają wyższe koszty i wyczekują)
  • Rynek wtórny coraz częściej wymaga obniżenia oczekiwań przez sprzedających, ale nie zawsze spotyka się z gotowością do negocjacji

Podobieństwa:

  • Oba segmenty odcięte od kredytowego popytu masowego
  • Kluczową rolę odgrywają klienci z kapitałem własnym
  • W obu przypadkach obserwujemy wydłużający się czas sprzedaży

Perspektywy na drugą połowę 2025 r.

  1. Jeśli wystartuje program Kredyt 0%, może dojść do chwilowego ożywienia w segmencie pierwotnym
  2. Rynek wtórny może podlegać selektywnej korekcie, zwłaszcza poza topowymi dzielnicami
  3. Deweloperzy będą nadal ograniczać nową podaż i realizować tylko opłacalne inwestycje
  4. Segment domów pozostanie niszowy, ale stabilny cenowo (niewielka podaż, wysokie ceny jednostkowe)

Wnioski dla kupujących i sprzedających

Dla kupujących:

  • Mniej konkurencji = większa możliwość negocjacji
  • Przy zakupie za gotówkę warto szukać okazji na rynku wtórnym
  • Deweloperzy mogą oferować bonusy zamiast rabatów (np. wykończenie lub garaż)

Dla sprzedających:

  • Czas sprzedaży się wydłuża – konieczne realistyczne podejście do ceny
  • Warto korzystać z danych o rzeczywistych cenach z aktów notarialnych
  • Dobrze przygotowana nieruchomość (home staging, prezentacja, analiza rynku) może się wyróżnić

Podsumowanie

Rynek nieruchomości w Warszawie w maju 2025 roku znajduje się w stanie strukturalnej nierównowagi. Rosnące ceny nie znajdują odzwierciedlenia w realnym popycie, a rynek funkcjonuje dzięki aktywności inwestorów i klientów gotówkowych. Bez nowego impulsu (jak program dopłat czy masowe obniżki cen) można spodziewać się dalszej stagnacji i selektywnych korekt w II połowie roku.

Na podstawie danych: BIK, SARFiN, GUS, Otodom