Kogo stać na mieszkanie w Warszawie? Analiza dochodów i rynku nieruchomości

Warszawa, będąc stolicą Polski, od lat przyciąga osoby z całego kraju. Oferuje wysokie zarobki i szerokie możliwości zawodowe, co sprawia, że wiele osób decyduje się tu zamieszkać. Jednak dynamiczny wzrost cen nieruchomości powoduje, że zakup własnego mieszkania jest dużym wyzwaniem. W artykule przeanalizujemy, jakie dochody są potrzebne do zakupu mieszkania w Warszawie oraz jak stolica wypada na tle innych dużych miast Polski.

Warszawa kontra inne miasta – porównanie cen mieszkań

Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie w III kwartale 2024 roku wynosiła 18 709 zł, co oznacza, że zakup mieszkania o powierzchni 50 m² wiąże się z wydatkiem rzędu 935 450 zł. Dla porównania, średnie ceny mieszkań w innych dużych miastach Polski były znacznie niższe.

Tabela: Średnie ceny mieszkań w wybranych miastach Polski (III kwartał 2024)

Warszawa – 18 709 zł/m² – 935 450 zł za 50 m²

Kraków – 14 500 zł/m² – 725 000 zł za 50 m²

Wrocław – 13 800 zł/m² – 690 000 zł za 50 m²

Gdańsk – 12 900 zł/m² – 645 000 zł za 50 m²

Poznań – 11 600 zł/m² – 580 000 zł za 50 m²

Wykres: Średnia cena za metr kwadratowy mieszkań w wybranych miastach Polski (III kw. 2024)

Warszawa zdecydowanie dominuje pod względem cen nieruchomości, co powoduje, że zakup mieszkania w stolicy wymaga znacznie wyższych dochodów niż w innych miastach.

Jakie dochody są potrzebne do zakupu mieszkania w Warszawie?

Dla większości mieszkańców Warszawy zakup mieszkania jest możliwy tylko dzięki kredytowi hipotecznemu. Przy założeniu wkładu własnego na poziomie 20% wartości mieszkania, przeciętna kwota kredytu to 748 360 zł.

Założenia kredytowe:

Wkład własny – 187 090 zł (20% wartości mieszkania)

Kwota kredytu – 748 360 zł

Oprocentowanie – 8% rocznie

Okres kredytowania – 25 lat

Miesięczna rata – około 5800 zł

Dochody wymagane do uzyskania kredytu:

Banki wymagają, aby miesięczna rata kredytu nie przekraczała 30-40% dochodów netto gospodarstwa domowego. Przy założeniu, że rata stanowi 40% dochodu, wymagany dochód netto wynosi około 14 500 zł miesięcznie.

Wykres: Wymagany dochód netto do zakupu mieszkania (50 m²) w wybranych miastach Polski

Dochody rozporządzalne mieszkańców Warszawy na tle innych miast

Wysokość dochodów mieszkańców Warszawy znacznie przewyższa średnią krajową. Według szacunków przeciętny dochód rozporządzalny na osobę w stolicy wynosi około 3590 zł miesięcznie, co stanowi 134% średniej krajowej. Dla porównania, w województwach takich jak Dolnośląskie czy Pomorskie dochód rozporządzalny stanowi około 110% średniej krajowej, a w województwach takich jak Warmińsko-Mazurskie zaledwie 82%.

Definicja dochodu rozporządzalnego

Dochód rozporządzalny to kwota, która pozostaje do dyspozycji gospodarstwa domowego po odliczeniu podatków oraz obowiązkowych składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne. Jest to realna kwota, którą można przeznaczyć na konsumpcję, oszczędności lub inwestycje.

Tabela: Dochody rozporządzalne w wybranych województwach (2023)

Mazowieckie (Warszawa) – 134% średniej krajowej

Dolnośląskie – 111% średniej krajowej

Pomorskie – 108% średniej krajowej

Śląskie – 105% średniej krajowej

Warmińsko-Mazurskie – 82% średniej krajowej

Źródło: GUS, EU-SILC 2023

Ile lat trzeba oszczędzać na mieszkanie w Warszawie?

Przy założeniu, że gospodarstwo domowe odkłada 30% swojego miesięcznego dochodu netto, możemy obliczyć, ile lat zajmie zgromadzenie pełnej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania bez kredytu.

Założenia:

Cena mieszkania – 935 450 zł

Dochód netto gospodarstwa domowego – 14 500 zł miesięcznie

Odkładana kwota – 4350 zł miesięcznie (30% dochodu)

Czas oszczędzania:

935 450 zł ÷ 4350 zł ≈ 18 lat

Kogo faktycznie stać na mieszkanie w Warszawie?

Na zakup mieszkania w Warszawie mogą pozwolić sobie głównie osoby o wysokich dochodach, pracujące w najlepiej opłacanych branżach, takich jak:

IT – średnie wynagrodzenie netto: 15 000–20 000 zł

Finanse i bankowość – średnie wynagrodzenie netto: 12 000–18 000 zł

Prawo – średnie wynagrodzenie netto: 12 000–16 000 zł

Medycyna – średnie wynagrodzenie netto: 10 000–15 000 zł

Wnioski

Pomimo wysokich dochodów mieszkańców Warszawy, ceny mieszkań są na tyle wysokie, że zakup własnego lokum pozostaje dużym wyzwaniem. Aby pozwolić sobie na mieszkanie o powierzchni 50 m², przeciętne gospodarstwo domowe powinno dysponować dochodem netto na poziomie co najmniej 14 500 zł miesięcznie.

Zakup mieszkania bez kredytu oznaczałby konieczność oszczędzania przez 18 lat, co jest praktycznie niemożliwe dla większości mieszkańców. Dlatego kredyt hipoteczny pozostaje jedyną opcją dla wielu osób, które chcą zamieszkać we własnym mieszkaniu w stolicy.

Źródła:

Główny Urząd Statystyczny, “Sytuacja gospodarstw domowych w 2023 r.”

Główny Urząd Statystyczny, “Dochody i warunki życia ludności Polski – EU-SILC 2023”

Dane rynkowe dotyczące cen mieszkań – III kwartał 2024