Kupno mieszkania pod wynajem – najważniejsze kwestie

Kupno mieszkania pod wynajem to coraz popularniejsza forma lokowania kapitału. W dzisiejszych czasach przychody z tytułu wynajmu są bardziej opłacalne w porównaniu np. do lokat bankowych czy rachunków oszczędnościowych w bankach.

Należy jednak pamiętać to tym, że inwestycja w mieszkania pod wynajem to nie takie proste przedsięwzięcie, jak mogłoby się wielu osobom wydawać – to inwestycja sporego ryzyka. Do wydatków na zakup mieszkania, należy dodać też koszty jego wykończenia oraz późniejszych remontów. Do tego wszystkiego dochodzą inne – nieprzewidziane wydatki. W tym poradniku dowiesz jakich błędów unikać i na co uważać, aby bezpiecznie kupić mieszkanie pod wynajem.

Zakup mieszkania pod wynajem – odpowiedni plan inwestycyjny

Jeżeli zastanawiasz się kupnem mieszkania pod wynajem, powinieneś zacząć od sporządzenia odpowiedniego planu inwestycyjnego – im będzie bardziej szczegółowy tym lepiej. To co powinno się znaleźć w takim planie:

• precyzyjne określenie stanu kapitału, który możesz poświęcić na kupno mieszkania – jeżeli zachodzi  potrzeba, zapoznaj się z ofertami kredytowymi i wybierz najkorzystniejszą opcję;
• stworzenie symulacji ekonomicznej – jako potencjalny inwestor musisz w takiej symulacji uwzględnić swoje zakładane dochody, lecz także koszty potrzebne na remont, czy nawet na ewentualne opłacanie czynszu – pamiętaj, że kupno mieszkania pod wynajem to inwestycja, która nie zawsze przynosi zyski przez cały czas – powinieneś się przygotować na sytuację w której nie masz lokatorów i w związku z tym musisz wszelkie wydatki pokrywać samemu;
• to z kolei rodzi konieczność posiadania pewnej rezerwy finansowej – w przeciwnym wypadku zdarzyć się może, iż jakaś nieprzewidziana sytuacja losowa zmusi Cię do jak najszybszej sprzedaży mieszkania – tego z pewnością chcesz uniknąć.

Kupno mieszkania pod wynajem, czyli jak znaleźć odpowiednie mieszkanie?

Dochodowość inwestycji w kupno mieszkania pod wynajem zależy w bardzo dużym stopniu od specyfiki takiej nieruchomości. Jeżeli będzie ona odpowiednio ulokowana, a także dobrze wyposażona, to w takiej sytuacji możesz liczyć na znacznie większe zyski z wynajmu. Zanim jednak dokonasz ostatecznego zakupu, powinieneś uzbroić się w cierpliwość przy szukaniu możliwie atrakcyjnej i optymalnej dla siebie oferty. Wielu spośród inwestorów szuka bowiem odpowiedniego lokalu mieszkalnego pod wynajem przez wiele miesięcy. Kluczem do sukcesu powinno być połączenie tych trzech aspektów:

• atrakcyjna cena zakupu mieszkania;
• dobra lokalizacja nieruchomości;
• dobry stan lokalu mieszkalnego;

To zapewni największe zyski, a jednocześnie zmniejszy ryzyko inwestycyjne. Musisz przy tym wszystkim mieć świadomość, że takie działania mogą wymagać czasu. Jednak znacznie szybciej zakupisz optymalne mieszkanie pod wynajem, jeżeli skorzystasz z usług dobrej agencji nieruchomości, jaką jest Viva Invest. Dysponuje ona szeroką bazą ofert, a ponadto przedstawiciele pomagają klientom w różnych kwestiach, takich jak np. negocjacje ceny czy też wskazanie najkorzystniejszych ofert.

W jaki sposób sfinansować inwestycję w kupno mieszkania na wynajem?

Część spośród osób, które rozważają zakup mieszkania pod wynajem posiada odpowiednią ilość gotówki na ten cel, a taka inwestycja ma być sposobem na pomnożenie posiadanych środków. Jednak w większości przypadków potencjalni inwestorzy nie dysponują odpowiednią ilością swojej własnej gotówki, więc w związku z tym potrzebują kredytu hipotecznego – takie rozwiązanie jest najkorzystniejsze w przypadku tego typu inwestycji. Jeżeli jesteś w takiej sytuacji, rozpocznij od porównania ofert banków. Jednak zanim podpiszesz umowę kredytu hipotecznego, dokonaj ponownej symulacji inwestycyjnej i upewnij się, że opłacanie rat kredytu nie będzie dla Ciebie zbyt dużym obciążeniem. Pamiętaj, że niedostateczne czy źle przeprowadzone wyliczenia na tym etapie, wiązać się mogą z późniejszymi problemami inwestycyjnymi. W wyborze najlepszego kredytu hipotecznego możesz skorzystać z pomocy niezależnego eksperta finansowego i wyliczeń kalkulatora raty kredytowej.

Konieczną inwestycją jest też ubezpieczenie mieszkania. To bardzo istotne nie tylko ze względu na formalności, które są związane z bankiem i kredytem. Ubezpieczenie mieszkania to czynnik, zmniejsza Twoje ryzyko inwestycyjne i jest zawsze bardzo rozsądnym rozwiązaniem.

Wiele spośród mieszkań dostępnych na rynku wymaga wykończenia lub remontu. To czynniki, które mogą dodatkowo podnieść koszty całej inwestycji w kupno mieszkania na wynajem. Jeżeli zatem chcesz zminimalizować ryzyko, warto wykonać kosztorys remontowy, w którym uwzględnisz przynajmniej 10-procentowy zapas finansowy.

Podstawowe kwestie związane z najmem mieszkania

Jeszcze na etapie planowania zakupu mieszkania pod wynajem, powinieneś zapoznać się z aktualnymi wymogami prawa odnośnie wynajmu nieruchomości, a także z aktualną sytuacją rynkową. Im lepiej przygotujesz się do tego przedsięwzięcia, tym mniej popełnisz błędów. Pamiętaj, że znalezienie odpowiedniego najemcy na Twoje przyszłe mieszkanie może zająć Ci nawet kilka miesięcy. Lecz, podobnie jak sam zakup mieszkania, nie jest to czynność z którą powinieneś się spieszyć.

Gdy znajdziesz już najemcę, powinieneś podpisać z nim umowę, a także uregulować kwestię podatków. Pamiętaj, że przejrzysta, dobrze sporządzona umowa, wybawić Cię może nas z wielu potencjalnych kłopotów związanych z lokatorami. Rozwiązania, które pomagają ograniczyć ryzyko, to m.in. wprowadzenie kaucji i czasowe ograniczenie umowy. Zazwyczaj stosuje się umowy roczne z jedno- albo dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Wato zaznaczyć, iż 30-dniowy okres wypowiedzenia to dobre zabezpieczenie dla właściciela, jak również dla najemcy mieszkania.

Za wynajem mieszkania w przypadku osób prywatnych płaci się podatek ryczałtowy w wysokości 8,5%. Z kolei za wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej trzeba się przygotować na stawkę liniową 19% lub stawki 18 i 32% - to w zależności od sposobu, w jaki rozliczane są wszystkie przychody z działalności. Podatek od wynajmu nieruchomości to kolejny z czynników, który należy wziąć pod uwagę tworząc symulację ekonomiczną inwestycji w zakup mieszkania na wynajem.

Czy zakup mieszkania pod wynajem to opłacalna inwestycja?

Kupno mieszkania pod wynajem to inwestycja, która może być dużo bardziej opłacalna niż np. w lokaty bankowe. Musisz jednak zdawać sobie sprawę z faktu, iż dobrze przeprowadzone przygotowania do takiej inwestycji zajmą dużo czasu. Bardzo ważną kwestię jest m.in. rozpoznanie rynku, a także właściwe zaplanowanie każdego kroku. Kupno mieszkania pod wynajem jest inwestycją długoterminową, która to zwróci się po wielu latach. Musisz też mieć świadomość tego, że na przestrzeni kolejnych lat coś Cię na pewno zaskoczy. Ważne jest więc pozostawienie sobie odpowiedniej rezerwy finansowej – zabezpieczy ona Twoją inwestycję w najtrudniejszych sytuacjach.

Inwestycja ta w większości miesięcy będzie się oczywiście zwracać, lecz szczególnie na samym początku będziesz mieć do czynienia również miesiącami, kiedy Twój bilans będzie zerowy albo wręcz ujemny. W takich sytuacjach brak rezerwy finansowej może podnieść ryzyko inwestycyjne. Jeśli jednak dobrze się przygotujesz do takiej inwestycji i będziesz dysponować przynajmniej 20% wkładem własnym, to kupno mieszkania pod wynajem okazać się może strzałem w dziesiątkę. Najistotniejsze, aby dokładnie rozplanować wszystkie etapy inwestycyjne, dokonać szczegółowych, indywidualnych kalkulacji oraz samodzielnie i odpowiedzialnie ocenić skalę ryzyka finansowego.