Ceny mieszkań w Warszawie – Kompleksowy raport za III kwartał 2024 roku
Warszawski rynek nieruchomości od lat pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych w Polsce. Najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego za III kwartał 2024 roku dostarcza szczegółowych informacji o cenach mieszkań, strukturze ofert oraz trendach rynkowych. Z danych wynika, że ceny mieszkań stabilizują się, choć nadal utrzymują się na wysokim poziomie, szczególnie w segmencie premium.
Średnie ceny ofertowe i transakcyjne – stabilizacja cen na rynku
W III kwartale 2024 roku średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie wyniosła 18 709 zł, natomiast średnia cena transakcyjna osiągnęła poziom 15 711 zł. Choć ceny ofertowe nadal są wyższe, tempo wzrostu cen transakcyjnych wyraźnie zwolniło, co może świadczyć o większej skłonności sprzedających do negocjacji.
Od IV kwartału 2023 do III kwartału 2024 średnia cena ofertowa wzrosła o 12,3%, a cena transakcyjna o 10,8%. Jednak dynamika wzrostu wyraźnie wyhamowała w III kwartale 2024, co można uznać za początek stabilizacji rynku.
Średnie ceny ofertowe i transakcyjne (2023-2024):
• III kwartał 2023: ofertowa 14 953 zł/mkw., transakcyjna 13 763 zł/mkw.
• IV kwartał 2023: ofertowa 16 660 zł/mkw., transakcyjna 14 177 zł/mkw.
• I kwartał 2024: ofertowa 17 567 zł/mkw., transakcyjna 15 230 zł/mkw.
• II kwartał 2024: ofertowa 18 675 zł/mkw., transakcyjna 15 640 zł/mkw.
• III kwartał 2024: ofertowa 18 709 zł/mkw., transakcyjna 15 711 zł/mkw.
Na wykresie widać, że tempo wzrostu cen wyraźnie spadło w III kwartale 2024 roku. Średnia cena ofertowa niemal zatrzymała się na poziomie z II kwartału, natomiast ceny transakcyjne wzrosły jedynie o 0,5%, co potwierdza, że rynek osiągnął punkt równowagi.
Struktura ofert mieszkań według metrażu – dominacja lokali średniej wielkości
Największa liczba ofert w III kwartale 2024 roku dotyczyła mieszkań o powierzchni od 40 do 60 mkw. – było ich aż 2 776, co stanowiło około 40% całkowitej podaży. To mieszkania najczęściej wybierane przez rodziny oraz inwestorów, którzy planują ich wynajem.
Liczba ofert mieszkań według metrażu:
• Do 40 mkw.: 329 ofert
• Od 40 do 60 mkw.: 2 776 ofert
• Od 60 do 80 mkw.: 1 439 ofert
• Powyżej 80 mkw.: 64 oferty
Segmentacja ofert według przedziałów cenowych
W III kwartale 2024 roku najwięcej ofert dotyczyło mieszkań w przedziale od 12 501 do 14 500 zł/mkw. – 246 ofert. Na drugim miejscu znalazły się mieszkania w przedziale od 14 501 do 16 500 zł/mkw. – 224 oferty. Mieszkania w najniższym przedziale cenowym do 12 500 zł/mkw. były rzadkością – tylko 145 ofert. W segmencie premium, powyżej 18 501 zł/mkw., dostępnych było 169 ofert.
Liczba mieszkań według przedziałów cenowych:
• Do 12 500 zł/mkw.: 145 ofert
• Od 12 501 do 14 500 zł/mkw.: 246 ofert
• Od 14 501 do 16 500 zł/mkw.: 224 oferty
• Od 16 501 do 18 500 zł/mkw.: 181 ofert
• Powyżej 18 501 zł/mkw.: 169 ofert
Najwięcej ofert dotyczy mieszkań w umiarkowanych przedziałach cenowych, jednak wysoka liczba mieszkań premium potwierdza dużą aktywność na rynku luksusowych nieruchomości.
Odchylenie cen ofertowych od transakcyjnych – gdzie warto negocjować?
Jednym z kluczowych elementów analizy rynku jest odchylenie cen ofertowych od transakcyjnych. W III kwartale 2024 roku średnie odchylenie wyniosło 19,1%, co oznacza, że sprzedający często obniżają swoje oczekiwania w trakcie negocjacji.
Największe różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi odnotowano w segmencie mieszkań do 40 mkw., gdzie odchylenie wyniosło aż 19,4%. Z kolei najmniejsze odchylenie zaobserwowano w segmencie mieszkań od 60 do 80 mkw., gdzie różnica wyniosła 18,6%, co świadczy o większej stabilności cen w tej kategorii.
Wnioski i perspektywy na przyszłość
Analiza danych za III kwartał 2024 roku potwierdza, że warszawski rynek nieruchomości osiągnął pewną równowagę. Ceny ofertowe utrzymują się na wysokim poziomie, ale realne ceny transakcyjne rosną wolniej, co sugeruje rosnące możliwości negocjacyjne dla kupujących.
Dla inwestorów najbardziej atrakcyjne mogą być mieszkania o powierzchni od 40 do 60 mkw., które cieszą się największym zainteresowaniem i są łatwe do wynajęcia. Z kolei osoby poszukujące okazji zakupowych powinny rozważyć mieszkania do 40 mkw., gdzie odchylenie cen ofertowych od transakcyjnych jest największe, co pozwala na większe możliwości negocjacji.
Źródło: Narodowy Bank Polski, Raport NBP – III kwartał 2024