Czy ceny mieszkań będą rosły w 2022 roku?
Kwestie związane z pandemią, która najprawdopodobniej dobiega już końca oraz wojną za naszą wschodnią granicą generują wiele pytań związanych z gospodarką i ekonomią. Istotnymi zagadnieniami w kontekście tej sytuacji jest inflacja oraz jak będą się na jej tle kształtować ceny mieszkań.
Gospodarka polska jest zawsze bardzo wrażliwa na czynniki zewnętrzne – związane z geopolityką, a ta aktualnie jest bardzo niestabilna. Jednak często, to co wpływa niekorzystnie na pewne gałęzie gospodarki, może być pozytywnym bodźcem dla innych. Rynek ma bowiem wiele różnych oblicz i punków widzenia, a makroekonomię i geopolitykę można porównać do naczyń połączonych. Makroekonomia Przeanalizujmy, jak kształtować się będzie rynek nieruchomości w dobie niepewności geopolitycznej i czy ceny mieszkań będą rosnąć.
Jak obecnie kształtuje się rynek mieszkań w Polsce?
Rynek nieruchomości, w tym mieszkań w Polsce, to od lat jedna z najsilniejszych i najbardziej stabilnych gałęzi gospodarki. Inwestycja w mieszkania to zawsze dobra lokata kapitału – bez względu, czy lokal kupowany jest w celu zamieszkania w nim, czy na wynajem. Nie jest tajemnicą, że bardziej się to opłaca niż np. lokaty bankowe. Jednak bieżąca sytuacja rodzi wiele pytań, a zwłaszcza w kontekście szalejącej – już dwucyfrowej inflacji na poziomie 13,9%, która w maju 2022 roku jest najwyższa od 24 lat.
Warto w tym miejscu nadmienić, że pomimo zastoju gospodarczego w wielu branżach na przestrzeni mijających 2,5 roku, rynek budowlany miał się bardzo dobrze. W zasadzie w czasie pierwszego lockdownu, kiedy większość z nas kierowano do domów i pracy i nauki zdalnej, inwestycje budowlane trwały w najlepsze. Od czasu napaści Ukrainy przez Rosję do Polski przybyło już ponad 3,5 mln emigrantów zza wschodniej granicy, co stanowi ponad 9% ludności Polski sprzed wojny. Każda wojna zawsze jest koszmarem, jednak tak ogromna masa ludzi musi gdzieś zamieszkać.
Takie czynniki jak wysokie ceny surowców oraz materiałów budowlanych, a także problem z ich dostępnością, ponadto wysoka inflacja, rosnące stopy procentowe czy ustawa deweloperska i sankcje nakładane na Rosję wpływają i wpłyną również w przyszłości bezpośrednio na wzrost cen mieszkań. Nie można zapominać o utrzymującej się niskiej dostępności działek budowlanych na nowe inwestycje i faktu, że są one coraz wyżej wyceniane. To wszystko niewątpliwie wpływa na wzrost cen mieszkań.
Rada Polityki Pieniężnej by chronić złotówkę, 5 maja 2022 podniosła wysokości stóp procentowych – główna stawka uległa wzrostowi z 4,5 do 5,25%. Wpływ na ceny mieszkań będzie mieć też ustawa deweloperska z 2021 roku, która wejdzie w życie już 1 lipca 2022 roku. Wzrost inflacji ma odzwierciedlenie także w presji płacowej po stronie wykonawców, a to wiąże się z wyższymi kosztami generalnego wykonawstwa.
Jak będą się kształtować realne ceny mieszkań?
W związku z powyższymi danymi ekonomicznymi, aktualne ceny ofertowe mieszkań i nieruchomości podążają w górę. Średni koszt mieszkania w maju na rynku pierwotnym w Warszawie w maju wyniósł w granicach 13 702 zł/m2, co stanowi wzrost o 2,6% w skali miesiąc do miesiąca. W przypadku małych mieszkań o metrażu 0-38 m2 średnia cena wynosi 15 853 zł/m2, czyli mamy do czynienia ze wzrostem o 2,0% m/m w stolicy. Jeśli chodzi o mieszkania średniej wielkości 38-60 m2, ich cena w Warszawie wynosi aktualnie w granicach 13 364 zł/m2, co stanowi wzrost na poziomie 3,3% miesiąc do miesiąca. Natomiast ceny dużych mieszkań o metrażu 60-90 m2 kształtują się w wysokości około 12 268 zł/m2i mamy tu do czynienia ze wzrostem o 1,7% miesiąc do miesiąca.
Warto zaznaczyć, że ceny mieszkań w Polsce, w tym w przeanalizowanej dokładnie Warszawie rosną siłą rozpędu, a za tym nie nadąża popyt. Jeżeli weźmiemy pod uwagę wspomnianą dwucyfrową inflację, wzrosty cen paliw, transportu, materiałów budowlanych, działek budowlanych, to okaże się, że wzrost cen mieszkań nie jest dramatyczny. Mało tego. W świetle wszystkich przedstawionych danych statystycznych okazuje się, że choć co prawda ceny nominalne mieszkań rosną, to realnie jest to spadek cen.
W tym kontekście warto też przytoczyć fakt, iż ceny mieszkań aktualnie realnie spadają również względem kursu USD. Od początku bieżącego roku notowano wzrosty o ponad 10%, od 4 zł do nawet w granicach 4,5 zł, a prognozy do końca roku wskazują nawet powyżej 5 zł. W związku z tym ceny mieszkań nominalnie będą najprawdopodobniej rosnąć, lecz poniżej inflacji i kursu USD, czyli do czynienia będziemy mieć z realnym spadkiem cen.
Nie zmienia to faktu, iż pomimo tych wszystkich perturbacji na rynku, cały czas intratną inwestycją jest i będzie w przyszłości kupno i wynajem mieszkań. To w dalszym ciągu sposób na korzystne ulokowanie pieniędzy i regularne zarabianie. Bardzo istotne w tym, aby przeprowadzić dobrą inwestycję w mieszkanie na wynajem pozostają lokalizacja danej nieruchomości, grupa docelowa, ceny kupna mieszkania oraz odpowiednia jego adaptacja. To kwestie, które pozostają niezmienne, niezależnie od koniunktury rynku. Dużą bazę mieszkań w Warszawie znajdziesz na Viva Invest.
Sprawdź bezpłatnie