Czy opłaca się dziś inwestować w mieszkania? Analiza zwrotów z najmu – IV kwartał 2024 r.
Źródło danych: NBP – raport o cenach mieszkań
W końcówce 2024 roku inwestowanie w mieszkania przynosiło zróżnicowane wyniki. Rosnące ceny zakupu i nieproporcjonalny wzrost czynszów najmu sprawiły, że realna opłacalność wielu inwestycji spadła – zwłaszcza przy udziale kredytu.
📊 Stopa kapitalizacji najmu (czysty zysk brutto z najmu względem ceny mieszkania)
- Warszawa: 5,49% (lekki wzrost kw./kw., spadek r/r)
- 6 największych miast: 5,75% (najwyższy poziom w kraju)
- Pozostałe miasta wojewódzkie: 5,50%
⏳ Czas zwrotu z inwestycji (zakup + najem)
- Warszawa: 18 lat i 3 miesiące
- 6 miast: 17 lat i 7 miesięcy
- Pozostałe 7 miast: 18 lat i 3 miesiące
💸 Średnie ceny mieszkań – IV kw. 2024
- Warszawa: 16 860 zł/m²
- 6 największych miast: 13 113 zł/m²
- 7 pozostałych miast: 10 406 zł/m²
🏠 Średnie stawki najmu – IV kw. 2024
- Warszawa: 77,1 zł/m²
- 6 miast: 62,2 zł/m²
- 7 miast: 47,7 zł/m²
📉 Rentowność kapitału własnego (ROE) – inwestycje z kredytem (LTV 50%)
- Warszawa: -1,2%
- 6 miast: -0,8%
- 7 miast: -1,3%
📉 ROE przy wyższym zadłużeniu (LTV 80%)
- Warszawa: -14,0%
- 6 miast: -13,1%
- 7 miast: -14,4%
📌 Wnioski:
- Inwestycje bez kredytu są obecnie najbezpieczniejsze.
- Ceny nieruchomości rosną szybciej niż czynsze – co ogranicza realne zyski.
- Rentowność przy wysokim LTV jest często ujemna
- Największe miasta nadal mają potencjał, ale wymagają większej ostrożności przy kalkulacjach.
