Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z karą umowną

Nabywanie czy zbywanie nieruchomości – w zależności po której stronie operacji jesteś – niesie ze sobą szereg formalności, które musisz ponieść aby dobrze zabezpieczyć taką transakcję. Jednym z punktów "must have" jest spisanie umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna sprzedaży z karą umowną to szczególny przykład ochrony obu stron przystępujących do transakcji.

Umowa przedwstępna

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy oznaczonej .Umowa taka jest zawierana w momencie, w którym strony nie chcą jeszcze lub nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej czyli docelowej, finalizującej transakcję.

Umowy przedwstępne sprzedaży często są obecne w obrocie nieruchomościami, kiedy kupujący chce pokryć wartość sprzedaży środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego, jednocześnie zabezpieczając się przed sytuacją, gdzie sprzedający może zawrzeć umowę z innym kupującym.

Umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie każdej umowy zarówno z zakresu prawa rzeczowego, rodzinnego czy spadkowego. Dla przykładu możesz zawrzeć umowę przedwstępną: darowizny, najmu, podziału majątku wspólnego, podziału spadku, zrzeczenia się dziedziczenia a nawet umowy o pracę.

Umowa przedwstępna sprzedaży z karą umowną

Każda umowa powinna, co do zasady, być spisana w poprawnej formie oraz zawierać niezbędne do jej ważności elementy. Choć nie jest to wymogiem, wiele osób za najbezpieczniejszą formę umowy przedwstępnej uznaje spisanie jej w formie aktu notarialnego.

Zabezpieczenie obu stron transakcji, zawartej w formie umowy przedwstępnej, gwarantuje art. 390 wspomnianej już ustawy z dnia 23 kwietnia 1964. Zapis paragrafu pierwszego brzmi:

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Ostatni wers wspomnianego paragrafu sugeruje, aby dodatkowo zabezpieczyć formę umowy:

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Kiedy obie strony są zdecydowane aby sfinalizować transakcję, dobrze jest zabezpieczyć cały proces punktem w umowie, który dotyczy kary umownej za niedotrzymanie postanowień umowy przez którąś ze stron. Taki zabieg sprawia, że zarówno zbywający jak i kupujący raczej dotrzyma postanowień umowy pod rygorem poniesienia kary, która zazwyczaj jest na tyle wysoka, że jej realizacja może istotnie uszczuplić budżet domowy.

Na dochodzenie swoich roszczeń z tytułu niedotrzymania postanowień umowy strona poszkodowana ma rok od daty, w której miała być zawarta finalna umowa.

Potrzebujesz konsultacji w tej kwestii? Napisz do nas śmiało lub zadzwoń!

Źródło: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf; stan na: 22-01-2022