Czy ceny mieszkań spadają? Czy warto sprzedać szybciej czy czekać?

Dane z rynku wskazują na trwałą zmianę trendu cen mieszkań na spadkowy z możliwym pogłębieniem w najbliższych miesiącach.

Ceny transakcyjne mieszkań spadają pomimo, iż za utrzymaniem bieżącego poziomu przemawia wysoka inflacja,|rosnące ceny usług i materiałów budowlanych, przeludnienie mieszkań i zapotrzebowanie na nowe o lepszym standardzie.Poziom cen mieszkań w relacji do wynagrodzeń w porównaniu do danych historycznych jest najniższy z ostatnich 15 lat. Także deficyt mieszkań na wynajem i inwestycje funduszy w mieszkania na wynajem stanowiące trend w największych miastach nie zatrzymują spadków.

Częściową płynność rynku utrzymuje w dużej mierze przeświadczenie o inwestycjach w nieruchomości jako najlepszej możliwej lokacie kapitału. Dochodzi do tego wzrost cen najmu (częściowo w wyniku emigracji z Ukrainy),oraz oraz osoby które zmieniają mieszkania na większe lub mniejsze  ( w tym przy udziale niewielkiego kredytu) zapewniają. Z rynku natomiast całkowicie wypadły osoby, którym znacząco spadła zdolność kredytowa.Sentyment do kupna obniżył się znacząco powodując realne spadki popytu o ponad 50% rok do roku.
Za spadkiem cen mieszkań przemawia wzrost stóp procentowych wraz z prognozą podwyżek, spadek zdolności kredytowej.oraz zagrożenie długotrwałą wojną na Ukrainie.
Wobec wysokiej inflacji, spadku dostępności kredytów oraz osłabienia kursu złotówki ceny mieszkań w odniesieniu do czołowej waluty świata jaką jest USD ceny mieszkań są obecnie są niższe od cen z początku roku (2022) o około 20%!

Obecna sytuacja powoduje rozbieżność oczekiwań cenowych u sprzedających i kupujących.
Sprzedający powołują się w szczególności na aspekt inflacji proponując wyższe   ceny w oparciu o oglądane oferty w portalach, tymczasem kupujący oferują możliwość szybkiej transakcji w kontekście odwrócenia wzrostowego trendu cen.
W dużej mierze sprzedający nie są zorientowani co do realnych cen transakcyjnych bazując na ogłoszeniach w portalach i kalkulatorach internetowych gdzie prezentowane ceny odbiegają zazwyczaj o ponad 20% od cen z aktów notarialnych a algorytmy wyceny nie uwzględniają daty budowy i architektury budynku.
Powoduje to znaczące wydłużenie procesu sprzedaży a nierzadko wymuszoną przez zależne okoliczności sprzedaż poniżej wartości mieszkania.

Czy warto sprzedawać szybciej?
Jeśli podjęliśmy już rozważną decyzję o sprzedaży wydaje się, że przyspieszenie procesu ma istotne znaczenie w osiągnięciu jak najlepszej ceny.
Warto zwrócić się w temacie do dobrego pośrednika, który może przyspieszyć ten proces gdyż ma ku temu odpowiednie narzędzia, wiedzę i dostęp do danych.
Dodatkowo większość klientów kupujących tzw."zamożnych" zleca obecnie wyszukiwanie poprzez biuro nieruchomości z uwagi na oszczędność czasu i bezpieczeństwo.
Należy zaznaczyć, iż najlepsze biura zawsze starannie oceniają bezpośrednio mieszkanie. Odbywa się to poprzez wizytację mieszkania na której sprawdzany jest stan techniczny lokalu i budynku a dalej dokonywana jest wycena mieszkania na bazie cen transakcyjnych, sprawdzenie dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania, ustalenie optymalnej ceny w kontekście sytuacji rynkowej i ram czasowych sprzedaży wyznaczonych przez właściciela.
Profesjonalne biura nieruchomości nie przyjmują do sprzedaży mieszkań wyłącznie na podstawie zdjęć i kopiowania opisów.

Właściwa wycena mieszkania na potrzeby sprzedaży
Do rzetelnej wyceny mieszkania w celu sprzedaży niezbędne są oględziny mieszkania przez eksperta profesjonalistę z wiedzą o lokalnym rynku i dostępem do bazy cen transakcyjnych.
Lokalnie ceny mogą się także różnić zależnie od rozwoju infrastruktury, zabudowy sąsiedzkiej, dodatkowych funkcjonalności, prestiżu i niedostępności danej lokalizacji oraz standardu wykończenia mieszkania.
Różnice występują także w zakresie porównania rynku pierwotnego i wtórnego.

Z oceny powyższych aspektów wynika, iż w najbliższym czasie ceny mieszkań  będą utrzymywać się w trendzie spadkowym a oczekiwanie na osiągnięcie wyższej ceny wydaje się nierealne (możliwe jedynie w przypadku sentymentów)
Warto więc dokonać wyceny transakcyjnej  i w odpowiednim odniesieniu sprzedawać szybciej uprzedzając spadki.

Kompleksowo dla podejmowania rozważnych decyzji warto podkreślić, iż w większej skali czasu liczonej w latach realna wartość mieszkań zazwyczaj rośnie.