Jak wycenić mieszkanie? Na czym polega i jak przebiega wycena mieszkania.

Wyznaczenie odpowiedniej ceny mieszkania.

Chcąc spieniężyć nieruchomość, wielu sprzedających, napotyka barierę w postaci wyznaczenia odpowiedniej ceny. W procesie tym na pewno nie pomaga myślenie życzeniowe i wystawienie oferty wraz z nieadekwatną kwotą, którą sprzedający chce uzyskać za sprzedaż lokalu. Kwota ta jest często oderwana od aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, panujących trendów, a także nie uwzględnia stanu mieszkania. Sprzedający postępujący w ten sposób często zawyżają cenę mieszkania, co wpływa na brak zainteresowania ofertą i brak chętnych do zakupu lokalu.

Tymczasem właściwa wycena nieruchomości to nie tylko określenie jej wartości rynkowej, ale także dobry fundament pod negocjacje, więcej ofert kupna i szybsza realizacja transakcji.

Co więcej, wycena jest przydatna nie tylko w przypadku sprzedaży mieszkania, ale również przy podziale majątku, w trakcie starania się o kredyt hipoteczny czy ustalania kwoty podatku od nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy wycenie lokalu i jakie metody wycen są dostępne na rynku nieruchomości? Poniższy artykuł rozwieje Twoje wątpliwości.

Na co zwrócić uwagę przy wycenie mieszkania?

Przy wycenie mieszkania ważne są parametry, które w zależności od ich wagi, wpływają na finalną wartość nieruchomości. Niekiedy ciężko określić, w jakim stopniu dany parametr wpłynie na cenę, jednakże najważniejszymi elementami, od których cena nieruchomości jest zależna to:

• stan prawny nieruchomości,
• rok jej budowy,
• lokalizacja,
• metraż mieszkania,
• piętro, na którym się znajduje,
• rozkład pomieszczeń,
• dodatkowe pomieszczenia np. garaż, ogród, piwnica,
• standard wykończenia oraz
• stan techniczny.

Do tego dochodzi także:

• aktualna sytuacja na rynku nieruchomości,
• aktualnie panujące trendy,
• perspektywy zagospodarowania przestrzennego okolicy,
• komunikacja.

Warto przy tym pamiętać, że dynamicznie rozwijająca się sytuacja na rynku nieruchomości może sprawiać, że wycena przeprowadzona kilka miesięcy wcześniej, będzie już nieaktualna.

Samodzielne określenie ceny. Wyceniacz mieszkania. Kalkulator nieruchomości

Wyceny bardzo często są przeprowadzane na postawie analiz konkurencyjnych ofert w portalach ogłoszeniowych. Zawarte w ogłoszeniach ceny mieszkań to jednak ceny ofertowe, czyli zawyżone. Trzeba pamiętać, że w drodze negocjacji wystawione na sprzedaż mieszkania są zbywane za mniejsze, niż w ofercie, kwoty.

Podobna sytuacja ma miejsce z bezpłatną wyceną nieruchomości online. Po podaniu parametrów otrzymamy poglądową kwotę, która jest w stanie mniej więcej określić poziom wartości mieszkania.

Jeśli zatem, decydujesz się na samodzielną wycenę mieszkania, podejdź do tego maksymalnie obiektywnie. Możesz też wybrać jedną lub kilka metod stosowanych przez rzeczoznawców i skorzystać z nich przy wycenianiu nieruchomości.

Najbardziej popularna to metoda porównawcza, kiedy cenę ustala się poprzez porównanie sprzedawanej nieruchomości do lokali o najbardziej zbliżonych parametrach, które zostały już sprzedane. Kwotę sprzedaży należy skorygować o widoczne różnice między lokalami. Metoda ta wymaga jednak śledzenia sytuacji rynkowej i podstawowej wiedzy na jej temat.

Wyceniając nieruchomość, możesz skorzystać również z podejścia dochodowego, w którym opierając się na stopie zwrotu z inwestycji, obliczysz cenę, jaką możesz uzyskać za sprzedaż mieszkania.

Trzecia metoda, kosztowa bazuje natomiast na obliczeniu kosztów odtworzenia nieruchomości, pomniejszonych o wartość jej zużycia oraz koszty odtworzenia części składowych.

Nic nie stoi także na przeszkodzie, aby mieszać ze sobą te podejścia i skorzystać z więcej niż jednej metody.

Skuteczna pomoc w ustaleniu ceny? Kalkulator nieruchomości.

Jeśli jednak nie czujesz się na siłach bądź chcesz uzyskać precyzyjną, opartą na wiedzy i doświadczeniu wycenę, możesz skorzystać z pomocy agencji nieruchomości. Profesjonalny pośrednik potrafi prawidłowo ocenić sytuację panującą na rynku nieruchomości, jest zorientowany w trendach, ma wgląd we wszystkie niezbędne dokumenty, a także systemy, które wraz z parametrami Twojego mieszkania pozwolą mu na rzetelną wycenę. To on wie za ile faktycznie takie mieszkanie może być sprzedane. U nas możesz wycenić mieszkanie szybko i bezpłatnie: wycena mieszkania online  Mamy dane z aktów notarialnych, a więc znamy ceny transakcyjne podobnych nieruchomości do Twojej.

Sami od lat pomagamy naszym klientom precyzyjnie ustalić cenę mieszkania, ponieważ wiemy, że rzeczywista wartość nieruchomości to jeden z kluczowych elementów w procesie sprzedaży.

O tym czy warto korzystać z usług pośrednika, dowiesz się z tego artykułu >>

Zaletą wyceny mieszkania przez pośrednika jest także to, że jest on w stanie dokładnie wytłumaczyć, dlaczego dana cena jest adekwatna w przypadku Twojej nieruchomości. Wiedza ta pozwali Ci zweryfikować nie tylko swoje oczekiwania finansowe względem sprzedaży, ale także podjąć decyzję, czy np. w przypadku złego stanu technicznego mieszkania, będziesz chciał przeprowadzić renowację, by podnieść jego wartość rynkową (o podnoszeniu wartości nieruchomości pisaliśmy tutaj >> ).

Kiedy potrzebny jest rzeczoznawca majątkowy?

Mieszkanie może zostać wycenione również przez rzeczoznawcę majątkowego. Zazwyczaj po pomoc rzeczoznawcy sięga się w przypadku otrzymania spadku czy darowizny, gdzie niezbędny jest oficjalny dokument potwierdzający wartość nieruchomości. Dokument ten, zwany operatem szacunkowym jest ważny przez 12 miesięcy, a jego cena zaczyna się od kilkuset złotych i jest zależna od wielkości nieruchomości i jej standardu.

Rzeczoznawca bardzo wnikliwie analizuje parametry mieszkania, korzysta z metod, które opisywaliśmy wcześniej, należy jednak pamiętać, że może on w swojej wycenie nie uwzględniać trendów rynkowych. Wracając na moment do metod wyceny nieruchomości stosowanych przez rzeczoznawców, wszystkie zostały szczegółowo opisane w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży to angażujące zajęcie, jak widać, już sama wycena mieszkania, może nasunąć wiele wątpliwości. Jeśli zdecydujesz się na pomoc profesjonalistów, jesteśmy do Twojej dyspozycji. Nasze wyceny opieramy na rzeczywistych transakcjach rynkowych sprzedaży mieszkań na bazie danych Cenatorium, uwzględniamy w niej również trendy rynkowe, wszystkie parametry nieruchomości oraz informacje o rzeczywistym stanie technicznym i prawnym mieszkania. Dzięki temu zyskasz precyzyjną wycenę, która pozwoli Ci określić kwotę sprzedaży lokalu i stanie się punktem wyjścia do miejmy nadzieję szybkiej finalizacji transakcji.