Średnie ceny mkw. mieszkań w Warszawie na Rynku Wtórnym - najnowsze oficjalne dane (IVkw 2024)
🔹 1. Średnia cena ofertowa i transakcyjna (zł/m²)
| Kwartał | Oferty | Transakcje | Różnica | Zmiana cen ofertowych kw./kw. |
|---|---|---|---|---|
| IV kw. 2023 | 16 660 | 14 177 | +2 483 | — |
| I kw. 2024 | 17 567 | 15 230 | +2 337 | +5,45% |
| II kw. 2024 | 18 675 | 16 329 | +2 346 | +6,31% |
| III kw. 2024 | 18 709 | 16 793 | +1 916 | +0,18% |
| IV kw. 2024 | 18 678 | 15 745 | +2 933 | -0,17% |
📉 Wniosek:
W II i III kwartale 2024 ceny ofertowe były na najwyższym poziomie, ale w IV kwartale zaczęły spadać, mimo że różnica między ceną ofertową a transakcyjną wzrosła (aż do 2 933 zł/m²), co może sugerować nasilające się przeszacowanie cen przez sprzedających.
🔹 2. Dynamika zmian (kwartał do kwartału i rok do roku)
- Oferty (kw/kw): spowolnienie wzrostu:
- I kw. 2024: 105,4
- II kw. 2024: 106,3
- III kw. 2024: 100,2
- IV kw. 2024: 99,8
- Transakcje (kw/kw): regularny spadek:
- I kw. 2024: 107,4
- II kw. 2024: 107,2
- III kw. 2024: 102,8
- IV kw. 2024: 93,8
📉 Wniosek:
Choć ceny ofertowe rosły do III kw., dynamika transakcji znacznie osłabła w IV kwartale — to znak, że rynek ochłodził się, a kupujący zaczęli skuteczniej negocjować lub rezygnować z zakupu.
🔹 3. Struktura cenowa ofert i transakcji
- Najwięcej transakcji w IV kw. 2024: w przedziale 14 501–16 500 zł/m² i 16 501–18 500 zł/m².
- Najwięcej ofert: powyżej 18 501 zł/m² — aż 3 189 ofert vs tylko 199 transakcji.
📉 Wniosek:
Najdroższe oferty rzadko kończą się transakcją — rynek odrzuca najwyższe ceny, mimo że to one dominują w ofercie.
🔹 4. Powierzchnie mieszkań
| Powierzchnia | Śr. cena (IV kw. 2024) | Liczba transakcji |
|---|---|---|
| Do 40 m² | 19 825 zł/m² | 422 |
| 40,1–60 m² | 17 888 zł/m² | 508 |
| 60,1–80 m² | 18 308 zł/m² | 138 |
| Powyżej 80,1 m² | 17 502 zł/m² | 57 |
📉 Wniosek:
Najwięcej transakcji dotyczy mieszkań do 60 m². Małe mieszkania są nadal najdroższe w przeliczeniu na m², ale większe lokale są coraz trudniejsze do sprzedaży.
🔹 5. Odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej
- Największe odchylenia:
- Do 40 m²: 21,7%
- 40,1–60 m²: 17,2%
- 60,1–80 m²: 19,3%
80 m²: 13,4%
📉 Wniosek:
Sprzedający wciąż mocno zawyżają ceny ofertowe, szczególnie przy najmniejszych i średnich mieszkaniach, mimo że różnice sięgnęły nawet ponad 20%.
🧠 Kluczowe wnioski:
- Rynek wyraźnie spowalnia – mimo wysokich ofert, transakcje nie nadążają, a ceny transakcyjne spadają.
- Kupujący coraz bardziej negocjują lub rezygnują, co widać po rosnącej różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi.
- Największe dysproporcje cenowe dotyczą najmniejszych mieszkań, które są najdroższe za m², ale już niekoniecznie najbardziej pożądane.
- Sprzedający nie dostosowują się do rynku, co prowadzi do rosnącej liczby niesprzedanych, przeszacowanych ofert.
