Ceny mieszkań w Warszawie.Najnowszy raport kwartalny NBP
W IV kwartale br. nominalne średnie ceny transakcyjne mkw. mieszkań w Warszawie nieznacznie wzrosły co częściowo wynikało m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych i wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miast, zaobserwowano natomiast spadki cen realnych.
Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym utrzymały się na podobnym poziomie czyli podobne mieszkania sprzedawane były w zbliżonej cenie, jak miało to miejsce kwartał wcześniej.
Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań bez uwzględnienia opłat eksploatacyjnych i za media wzrósł względem poprzedniego kwartału.
Od drugiej połowy 2021 r. systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu. Inwestorzy poszukują w nieruchomościach bezpieczeństwa dla swojego kapitału w mniejszym stopniu oczekując świetnej stopy zwrotu.
Po korekcie popytu na rynku mieszkaniowym obserwowana jest stabilizacja i poszukiwanie nowego punktu równowagi.
Łącznie w 2022 r. w Polsce sprzedano ok. 35 tys. mieszkań, tj. ok. -49% r/r mniej względem 2021 r.
Zachowania nabywców mieszkań w badaniach deweloperów
W opinii deweloperów wysoka inflacja oraz utrzymująca się dobra koniunktura na rynku najmu mieszkań zachęcała do lokowania oszczędności w mieszkania o podwyższonym standardzie, w dobrych lokalizacjach u deweloperów o silnej pozycji rynkowej i finansowej.
Osoby fizyczne nabywające na potrzeby własne oszacowano na poziomie 30%, a w celach inwestycyjnych na poziomie 70%.
W projektach o przeciętnej lokalizacji w 2022 r. spadek liczby osób fizycznych kupujących swoje pierwsze mieszkanie sięgnął -80%.
Kupujących kolejne mieszkanie, tj. na poprawę warunków bytowych - 50%.
Od kilku lat wśród nabywców dominują krajowe osoby fizyczne, a ich poziom wynosi ok. 93%. Udział pozostałych osób 5% zagraniczne osoby fizyczne, około 1% fundusze inwestycyjne i 1% przedsiębiorstwa i inne podmioty.
Przy zakupie mieszkania na potrzeby własne zmniejszył się udział transakcji finansowanych ze środków bankowych -spadek do 40% transakcji , zwiększył się udział mieszkań nabytych z przewagą środków własnych do 25% transakcji w 2022 r. wobec 20% w 2021 r. i 18% w 2020 r.oraz finansujących zakup wyłącznie własną gotówką do 35% w 2022 r. wobec 18% w 2021 r., 22% w 2020 r. i 20% w 2019 r..
Wśród mieszkań zakupionych na wynajem znacznie przeważały transakcje finansowane środkami własnymi, a ich udział wzrósł do 68% w 2022 r. wobec 51% w 2021 r.
Do 22% zmniejszył się udział mieszkań zakupionych z przewagą środków własnych i do 10% finansowanych kredytem bankowym.
W 2022 r. zmniejszyła się znacząco aktywność deweloperów w zakresie rozpoczynania nowych inwestycji.
(dane opracowane na podstawie raportu NBP na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2022 )